一棟アパート投資で失敗する原因と成功のポイントを全部教えます。

不動産投資には区分マンション投資や戸建て投資などいくつかタイプがありますが、その中でも人気なのがアパート投資です。アパート投資は、マンション一棟買いほど、大規模ではないものの、複数の部屋を持つことが出来、利回りが狙える投資です。

ただし、アパート投資で成功するには、しっかりとした知識が必要です。これまで、残念ながら失敗してしまう方もみて来ました。そこで今日はアパート投資で失敗する原因、また成功のポイントをお伝えしたいと思います。

一棟アパート投資とは

アパート投資は、文字通りアパートを一棟まるごと賃貸する投資となります。不動産を購入して賃貸するという点では、区分マンション投資や戸建てと変わりありません。しかし、部屋が複数となり、それだけ管理も難しくなります。また、初期投資金額も、区分マンション投資と比べたら大きくなります。

新築と中古はどちらがいい？

アパート投資において、まず始めに決めておいた方がいいのは、新築にするか、中古にするかです。それぞれメリット、デメリットを把握したうえで、自分にあった選択をしましょう。

新築物件のメリット・デメリット

新築アパートは、立てる土地や建物などすべてを自分で決めることができます。中古であれば、当然立地などは選べませんが、新築ならある程度集客などの予想もしたうえで物件を選べます。また、中古物件よりも高い節税効果があります。ただし、初期投資金額は大きくなり、また入居者がどれくらい集まるか予想できず、利回りが読みずらいです。

中古物件のメリット・デメリット

中古物件は新築より初期投資金額を抑えることが可能です。また、入居者がついている状態で物件を引き継ぐこともできます。反対に、中古物件は節税効果が低く、また立地などを変えることはできません。中古物件のため、修繕費などの負担も重くなります。また、新築と比べて建物の資産価値が劣化しているため、銀行からの融資が受けずらいというデメリットがあります。

アパート経営に失敗する原因は？

アパート経営は、区分マンション投資や戸建てと違い、複数の部屋を管理する必要があるため、中級者向けの不動産投資といえます。失敗しないためにも、初心者が躓きやすいポイントをまとめました。

出口戦略を考えてない

投資をするうえで重要なのが、しっかりと出口戦略を考えることです。特にアパート投資の様な大きな金額の投資の場合は、投資での目標金額だったり、もし上手くいかなかった場合の損切地点を考えていないと、何かトラブルが起こった際にその場その場で動いていくことになります。

アパート投資をする場合は、必ず出口戦略も考えておきましょう。

流動性が低いことを忘れている

アパート投資は、区分マンション投資などと比べて売買代金は高額になりがちです。そのため流動性が低い=現金に変えづらいです。なんらかの事情で現金に換えたい、という時もすぐに買い手が現れるわけではありません。また買い手が現れてからも、現金に換えるには時間がかかります。

何かあったら売ればいい、そんな気持ちで投資に踏み出すと、失敗の原因になります。

賃料の下落を把握していない

物件は時間と共に劣化していきます。それに合わせて家賃も値下がりすることになります。特にアパートの場合は、全室において家賃が下がっていくことになります。投資計画を立てる際に、この値下がりについてしっかりと計画に入れておくことが大切です。

不動産屋は、物件を売りたいがためにこういった見落としやすい点を伝えないことがありますので注意しましょう。

入居者のトラブルリスクを把握しておく

区分マンションと違い、アパート経営では住人同士が同じ建物の中で暮らすことになります。それだけ、入居者同士のトラブルが発生するリスクも増します。これまで戸建てや区分マンション投資のみをやってきた場合は、こういったトラブルに対応した経験もないはずです。

管理会社に任せておけば、入居者トラブルも安心です。自分で出来ること、できない事を判断したうえで、投資を行っていきましょう。

アパート投資を成功させるポイント

アパート投資を成功させるポイントは、他の不動産投資と同じく、しっかり知識と情報を集めることです。今回はその中でも特にここを抑えておくというポイントを紹介します。

自己資金は多めに

アパート投資のコツですが、まず自己資金を多くすることが非常に大切です。アパート投資は投資金額も大きなものになりますが、トラブルが発生したときに、対応できる余裕が必要です。また、部屋数が多いために、特に新築の場合は利益が読みずらいです。

そのため、出来るだけ自己資金を多めに用意しておくことをお勧めします。またサブリース契約（家賃保証）を結ぶことを考えるのもお勧めです。

立地、周辺状況を調査

物件を購入するにあたり、必ず自分の足で立地や周辺状況を調査しましょう。忙しいからと営業マンの言うことをうのみしてはいけません。周辺に学校や会社など人が集まる施設はあるか、また利便性はどうか。そして駅から近いかどうか。

不動産投資すべてに言えることですが、立地は一度決まれば動かせない絶対条件となります。

物件購入のタイミングを考える

物件や土地の価格は日々変化しています。不動産投資という大きな投資ですと１%の価格差でも大きなものになります。そのため、物件購入のタイミングは少しでも安い方がいいです。また、物件自体が本当にいい物件なのかという点も冷静に判断しましょう。

焦って投資を始めるのではなく、じっくりと長期的な戦略を持つことが大切です。

経験者に話を聞いておく

アパート投資は、区分マンション投資とはだいぶ勝手が違います。やってみたら想像と違ったということも大いにありえます。アパート投資を始める前に、必ず経験者の方に話を聞くようにしましょう。身近にいない場合は、セミナーなどで相手を探すのもお勧めです。

もうこれ以上聞くことはない。自分でもそう思えるくらい、徹底的に調べることが大切です。

信頼できる不動産投資会社を選ぶ

アパート経営となると、多くの方が不動産投資会社を通じて物件選びや建築、施行などを行うことになると思いますが、不動産投資会社選びはアパート経営の成否を大きく分けるポイントです。

お勧めは、販売から管理まで一貫して行っている不動産投資会社です。一つの会社で物件の仕入れから管理まで任せておけば、その会社は物件についてどこよりも詳しい知識を持って対応してくれるためです。

一棟アパート投資でもやることは同じです。

区分マンション投資でも、一棟アパート投資でも、基本的な考え方は同じで、しっかりと下調べを行い、計画をたて、それを実行していくことです。ただ、規模が違ったり、より注意深く調査をする必要がある点は出てきます。

アパート投資は、初期投資も大きくなりがちですが、うまくいけば大きな利回りに期待できます。不動産投資に慣れてきたら、選択肢に入れておくと良いでしょう。