KMマネンジメントのファンドマネージャー、フジナリです。今日はワンルームマンション投資について解説します。不動産投資といえば区分所有としてのワンルームマンション投資が一般的です。マンション投資は、少額で資産形成が始められるというメリットもありますが、様々なリスクもあることから不安に思われる方もいらっしゃるでしょう。
また、不動産投資を検討する中で、アパート投資や戸建て、ファミリーマンションなどの選択肢がある中で、ワンルームマンション投資は儲からないという話を聞くことがよくあります。ここでは、ワンルームマンション投資が儲からないと言われる理由、合わせて、ワンルームマンション投資のメリット・デメリットや始め方、投資で失敗や後悔しないための注意点などを解説していきます。
ワンルームマンション投資は儲からないからやめとけ！は本当？
ネットや書籍では、ワンルームマンション投資はやらない方がいい。そんなコメントをよく見かけますが、具体的にマンション投資が儲からないと言われる理由は、直接的にはどこにあるかを紹介していきます。
利回りが低い
都心のワンルームマンションであれば、築15年くらいの中古であっても、表面利回りはせいぜい5％です。新築であれば、更に低り利回りにしかなりません。しかし、販売会社の広告では「利回り10％の物件有ります！！」といったものもよく紹介されています。更に、地方の戸建て投資であれば、表面利回りが高く、200～300万円から投資をすることもできます。
利回りは最低でも10%は取れると感じてしまうと、都心で3,000万円近くの表面利回り5％のマンションを販売する新築や中古のワンルームマンション業者は、多くの利益をとっているように錯覚をしてしまいます。そして、このような物件に投資をするのは、業者は儲かるが、自分は儲からないというように感じてしまうでしょう。
しかし、実際には10%の利回りには、それに伴うリスクもあります。入居者が募集しにくかったり、修繕費用や諸費用がかかるリスクです。どうしても10%という数字に目が行ってしまいがちで、その裏にあるリスクが見えにくくなってしまいます。
手間がかかり割に合わない
不動産投資は副業として「不労所得」が得られるイメージがあります。不労所得というと、「何もしなくて良い」と感じる方も多いと思います。更に、不動産会社の広告で、「不動産投資で年収が100万円以上アップ」のようなものもあります。
ですが実際は、物件の購入前には物件について調たり、、投資した後には、管理会社に任せているといっても、管理状況を確認する必要もあるので、それなりに手間がかかります。
更に、賃料収入が入っても、ローンの返済、管理費、税金などを差し引けば、手元に残るお金は、僅かなものです。特に利回りが低いマンション投資であれば、手元にお金が残るどころか、マイナスになり、手出しで補填が必要となり、投資を辞めたいという話を聞くこともあります。
不動産投資、特にマンション投資は、「不労所得」と呼ばれる割には、実際には手間がかかり割に合わないことから、儲からないと思われがちです。
目的を決めずに投資をしてしまう行動
マンション投資には、長期の資産形成として、老後の私的年金、節税などのメリットがありますが、それぞれのメリットを享受するには、それにあったタイプの物件に投資をする必要があります。
しかし、漠然と目的も決めずにマンション投資を始めてしまうと、収入が低いのに節税効果の高い物件に投資してしまったり、老後の私的年金が必要であるのに、目先の収益が取れる築古物件に投資してしまったりすることがあります。
不動産投資全般に言えることですが、このように、目的が定まらないまま投資をしてしまい、結局メリット取れないと、儲からなかったと言うことになるでしょう。
転売益への過度な期待
マンション投資は、株式やFXのように相場に大きく値動きがあるような投資商品ではありません。また、流動性が低く、取引コストが高いこともあり、すぐに売って売却益を稼げるようなものでもありません。従って、すぐに転売益が取れないマンション投資は、金融商品などに比べると、儲かりにくいと言えるかもしれません。
不動産投資でも、何か問題のあるような格安な不動産を取得して、費用をかけて修繕を施すなどの方法により、物件の価値を高めて転売するような手法もあります。そのような手法は、一見華やかに見えますので、マンション投資で長期に地道に家賃収入を得て行くのはとても儲からないように感じるでしょう。
しかし、そのような短期転売ができるような投資は、プロが手を出すような分野です。真似をして大損した、という話を聞くこともあります。始めから転売益を狙う投資は、副業として不動産投資を行う、サラリーマンや公務員の方には向いていないと思われます。
ワンルームマンション投資のメリット・デメリット
ワンルームマンション投資は、マンション一棟の中の1室を取得して、入居者に賃貸することによって賃料収入を得る投資です。賃貸管理や建物の管理は全て外部業者に委託すれば、副業として時間や手間をかけずに投資を行うことができます。
一方で管理を委託するコストがかかるため、「儲からない」という声もあります。株式投資も、自分で現物株式を買うよりも投資信託を購入して専門家に運用を任せれば手間はかかりませんが、こちらも管理手数料がかかります。しかし、前述したとおり、マンション投資は長期的な視点で「儲かる」投資です。まずは、メリット・デメリットを整理してみましょう。
ワンルームマンション投資のメリット
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン投資と言われています。その中でも、マンション投資は、よりローリスク・ローリターンと言えるでしょう。マンション投資固有のメリットは以下の通りです。
始めやすい投資
区分マンション投資は、マンションの一室を取得することから、一棟アパート投資などに比べれば規模が小さい投資です。特にワンルームマンションともなれば、マンションの中でも面積が小さく、更に、ローンを活用できることから、少ない自己資金で始めることができます。また、ワンルームマンションは、新築・中古含め流通量も多く、取り扱っている不動産業者も多いので、選択肢の幅は広いです。
リスクが見えやすい
マンション投資のリスクについては、別記事で詳細を解説していますが、空室リスクや金利上昇リスクなど、比較的予見しやすいものが多く、事前に回避策を講じておくことが可能なものが多くあります。不動産投資自体はミドルリスク、ミドルリターンと言われていますか、マンション投資はその中でも、ローリスク、ローリターンに位置付けられます。一棟買いなどと比べて、いくら費用がかかるのかといった全体のリスクが見えやすい傾向があります。
分散投資が可能
ある程度のまとまった資金を不動産に投資する際、マンションであれば、立地やタイプの違う複数物件に投資する分散投資が可能です。比較的規模の大きい一棟もののアパート投資は、一つの場所に限られてしまうので、分散投資はしにくいです。複数のマンションを投資するのであれば、一軒目は立地の良いバリュー物件、二軒目は都市開発の計画があり、家賃の上昇が期待できるグロース物件といった投資戦略を考えてみてはいかがでしょうか？株式投資でも分散投資は基本戦略の一つです。
長期での資産形成が可能
マンション投資の際に、金融機関からのローンを利用すれば、この歴史的な低金利の状況では、月々の負担と自己資金とも少ない金額で投資ができます。時間はかかりますが、ローンが完済になれば、家賃から管理費などの諸経費を差し引いた金額が全額収入となります、いわゆる、私的年金です。
また、マンションは鉄筋コンクリート造のものが多く、不動産の中で、耐用年数が長い建物でもあることから、資産価値が下がりにくい不動産と言えます。マンション投資が長期には儲かるのは、現在の歴史的な低金利のメリットを享受しながら、資産性が高いものに投資をするからです。また、うまくローンを組めれば、リバレッジを効かせ、投資効率よく投資を進められます。
生命保険代わりとなる
マンション投資で金融機関のローンを利用する際、多くの場合、団体信用生命保険、いわゆる団信への加入が条件となります。団信に加入していれば、ご自身に万が一のことがあった場合、保険金が支払われ、ローンの残債の返済に充当されます。
残されたご家族には、借入金の無いマンションが残され、ご家族は売却すれば、まとまった資金を得ることができますし、保有し続ければ、家賃収入を得ることができます。最近は、がん団信と言う、癌と診断されれば保険金が支払われる、より安心できる商品も登場しています。
インフレに有利
インフレになると、修繕費や電気代が上昇します。その点、不動産投資はすべての種類でマイナスに働きます。また、インフレになると、不動産投資ローンの金利の上昇する傾向があります。しかし、ワンルームマンション投資であれば、ローン金額も比較的少額になるため、他の不動産投資と比べて有利に働きます。
ワンルームマンション投資のデメリット
ワンルームマンション投資のデメリット、ダメな点を紹介します。
短期的に利益を取ることは難しい
マンション投資は長期的には儲かりますが、短期的に儲けることは、なかなか難しい投資です。また、不動産投資の中でも、利回りも低い方なので、ローンの割合が高いと、月々の収支もマイナスになることがほとんどです。また、不動産投資ローンを組んでいることで、住宅ローンの審査に通らなくなる可能性があることも頭に入れておきましょう。
不動産投資には、経費や減価償却による節税メリットもありますが、マンションは耐用年数が長く、更に立地が良ければ土地比率も高くなるため、毎年の減価償却費は木造アパートなどに比べると遥かに少なく、節税目的には向いていません。その他、不動産取得税などもかかってきます。
空室をリフォームして、リノベーションにより賃料を上げて、転売益（キャピタルゲイン）を狙うような投資もありますが、この辺りはプロの領域ですので、不動産を本業としない方には、なかなか難しいと思われます。
そもそも、不動産投資は購入・売却する際に仲介手数料、登記費用などの諸経費がかかりますので、購入した物件をすぐ売却すれば、ほとんどの場合損失が生じてしまいます。また、相対で取引相手を探す必要があるので、すぐに売却できる場合は多くありません。
短期の取引で売却益を稼ぎたい方には、株式やFXの方が向いているでしょう。
投資後の関与がしにくい
区分マンションは、マンションの一室という仕組み上、一棟全体で所有者が管理組合を作り、居室以外の共用部分の建物管理は管理会社に委託されます。管理状況や管理費が適切かなどは、なかなか口出しにくく、基本的にはお任せとなります。そのため、管理費が他の不動産に比べると割高な傾向にあります。
また、賃貸管理も賃貸管理会社に委託する方が多いと思いますが、募集賃料なども基本的には管理会社にお任せとなります。マンション投資は、投資後の手間はかかりませんが、その分の費用はかかります。また、積極的に関与しようとしても、その権限は限られていることから、期待された効果を得ることはできません。
デッドクロスに注意
デッドクロスとは、賃料収入よりも税額が大きくなってしまうという状況です。例えば耐用年数が10年の物件ですと10年までは減価償却費を計上できますが、それ以降は減価償却費を計上できなくなってしまいます。購入時は、減価償却費などはあまり意識しないかもしれませんが、そういったリスクがあることは把握しておきましょう。
ワンルームマンション投資で失敗しないための戦略は？
ワンルームマンション投資のメリット・デメリットはご理解いただけましたでしょうか？マンション投資は長期で儲ける投資ですが、失敗しないためにこだわるべきポイントを紹介します。
出口を考えたうえで、事前の勉強やシミュレーションを怠らない
マンション投資で成功する人は、何のためにマンション投資をするのか明確に決めてから、投資を始めています。営業マンの営業トークを鵜吞みにしたり、周りでやっている人がいるから、大手の会社に勧められたから、などの軽い理由で物件を購入してしまうと、思わぬ落とし穴にはまる可能性があります。業者が売りたい物件ではなく、儲かる物件を探しましょう。不動産投資は初期投資が大きい投資です。しっかりとシミュレーションを行い、損益分岐点の計算などを行いましょう。複数物件ある場合は、損益通算をすることも大切です。
老後に向けた資産形成であれば、多少利回りが低くても、立地の良い、築年数が浅い物件が向いていますし、あまり多くはないと思いますが、税金対策や節税のみを考えているのであれば、地方の築古の物件が向いています。
更に、マンション投資で成功するには、事前に投資全般、更に、不動産投資に関する知識を得るための勉強が必要です。webで調べる、セミナーに参加する、実際に物件を見に行くなど、やるべきことはたくさんありますが、面倒くさがらずに、一つずつステップを踏んでいくことが大切です。また、特に区分マンション投資は、出口戦略も大事です。悲惨な末路を迎えないためにも、、予想通りにならなかった場合を考えておきましょう。
都内など、立地にこだわる
マンション投資で成功するには、長期的に賃貸需要が高く、家賃が下がりにくいと思われる立地の物件を選ぶことが大切です。東京都内、特に23区内で乗降客数が多い駅で更に駅から近い物件であれば利便性は高く、賃貸需要は高く、長期保有していてもリスクは低いと思います。
自分が投資した物件の近くに新築物件が多数供給されると、自分の物件の家賃が下がってしまう場合もありますので、希少性の高い立地の物件は安心です。
逆に、新線が開通したり、大学が移転して来るなどの予定がある地域は1kなどの間取りの賃貸需要が高まる場合がありますので、地域の将来的な発展を期待した投資もありでしょう。地方でいえば、札幌、名古屋、福岡、大阪などが狙い目です。
家賃保証（サブリース）を当てにしない
投資初心者をカモにしようとする会社がよく使うのが家賃保証（サブリース）です。不動産投資をする上で、オーナーが最も怖いのは空室リスク。ましてや不動産投資初心者ならなおさらです。しかし、悪徳な不動産投資会社はそういった心の隙間をついて、上手く不利な条件での契約や強引な勧誘をしてきます。
家賃保証（サブリース）が機能するかどうかは、必ずしっかりとキャッシュフローを計算するようにしましょう。悪質な投資会社は、違法すれすれの手法で、こちらを上手く騙すカラクリを練ってくる場合があります。被害にあわないために、うまい断り方がわからないという方は、連絡をとらないようにするのもお勧めです。また、ワンルームマンション投資でも場合によってはクーリングオフが可能です。もし騙されたと気が付いたら、出来るだけ早く専門家に相談しましょう。
築年数にこだわる
30年以上の長期投資となる可能性もある区分マンション投資。あまり築年数が古い物件ですと、ローンが完済になる頃には、更に古い物件となってしまいます。最悪建て替えが必要になる可能性もあります。
ワンルームマンションの仕様も日々新しくなっています。以前は20㎡未満で、トイレ・風呂・洗面台が一箇所に集まる、いわゆる3点ユニット型が主流でした。オートロックやエレベーターの無い物件もあります。
しかし、今の新築物件は25㎡くらいの広めで、トイレ・風呂・洗面台独立に加えて、宅配ボックス完備、非接触型キーなど、どんどん便利になっています。資金に余裕があれば新築を購入しても良いですし、中古でも、値段や利回りの他に、築年数や仕様・設備もよく検討しましょう。
管理会社にこだわる
建物の管理状況が良いマンションは資産価値の維持につながります。また、入居希望者は必ず物件を見て決めますので、募集家賃にも影響を及ぼします。管理会社の規模や管理実績をインターネットで確認することが必要ですし、投資前には現地の管理状況をできれば確認しに行きましょう。また、管理会社の規模も気にしておきましょう。上場企業かどうか、管理物件はどれくらいあるかなど、倒産の可能性はないかなど、会社の特性を把握しておくといいでしょう。
規模にこだわる
一棟の戸数が少ない、規模が比較的小さい物件は管理費が割高になる傾向があります。できれば、最低も20戸以上くらいの物件である方が望ましいです。
逆に一時期人気があったタワーマンションは戸数が100戸以上のものもありましたが、エレベーターなどの設備があまりにも高額で修繕費が不足することが分かりました。
エレベーターの他、機械式駐車場などの設備は修繕費用がかかりますので、規模に見合っているか確認しましょう。
収益とキャッシュフローにこだわる
中古マンションなら、家賃収入から管理費や金利・元金返済を差し引いた月々の収入がプラスと宣伝している物件を多く見ます。
人によっては、このプラス額を基準に物件を選ぶ方もいらっしゃいます。しかし、固定資産税・都市計画税の支払いや、管理費・修繕積立金のアップなど、ランニングコストが考慮されていないことも多く、赤字を出さず、実際に月々の収支をプラスにするには、それなりの頭金を準備する必要があります。地方の安い物件などであれば、現金一括購入も視野にいれましょう。
もちろん、物件の利回りは高いに越したことはありませんし、出来る限り安い価格で物件は購入したいものです。しかし、立地や築年数も考えて物件は選定しましょう。融資については、フルローンもメリットはありますが、基本的にはキャッシュフローはマイナスと考え、修繕費も含めて、手元資金を準備しておきましょう。また機会があれば繰り上げ返済を行って利息を圧縮するなども大切です。また、賃貸収入だけでなく、売却益も考え、全期間利回りであるIRR（Internal Rate of Return）も計算してみるといいでしょう。
リスク管理を行う
不動産投資で失敗するのは、収益が上がらないからです。しかし、始めは誰もが収益があがるような計算のもと不動産投資を始めます。そこで収益が上がらなくなってしまうのは、リスク管理ができていないからです。空室リスク、修繕へのリスク、災害リスクなどなど、それぞれのリスクについて、不動産管理会社を頼る、修繕費を把握しておく、火災保険、地震保険などに入っておくなどの対応をとっておくことが大切です。また、計算上利益が出せないといった場合は、損切りする覚悟も必要です。
情報収集を行う
投資は情報戦です。例えば、ある株について、事件が報道されるといった情報を事前につかんでいれば、空売りして大儲けできます。不動産もそれと同じで、いかにいい物件を探してこれるかが成功に大きく関わってきます。今はネットにも良質な情報が沢山あります。特に、Twitter、5chスレ、知恵袋、youtubeといったサイトは、個人が純粋に利害関係なく掲示板に書き込みしていたり、実際の体験談などがみられるのでお勧めです。また、amazonなどで書籍を購入し勉強するのもいいでしょう。リベ大なども情報がまとまっていてお勧めです。また、中にはポイントサイトを経由することでギフト券を貰えることもあります。微々たるものですが、貰えるものは貰っておけるように、積極艇に利用しましょう。
利益を上げられる区分マンションが探せるサイト
不動産投資は、やはりどの物件を選択するかが最重要です。そこで今回は、区分マンションを探すのにおすすめのサイトを３つ紹介しておきます。利益が出せる区分マンションを探したいという方は、ぜひ参考にしてみてください。
１．J.P.RETURNS
J.P.RETURNSは、マンション投資に特化したサイトです。ただ物件を紹介するだけでなく、不動産投資に関するセミナーを開いたり、無料で資料をプレゼントしてくれたりと、不動産投資に関する知識をしっかりと教えてくれます。不動産投資自体も始めて不安という方は、まずJ.P.RETURNSを利用してみてもいいかもしれません。
2.CONCIERIA
CONCIERIAは、東京都心の一等地に絞ったワンルームマンション投資の物件を紹介しています。少子化などの影響を受けると言われる不動産投資も、都心は今後も価格が上がり続けると言われています。CONCIERIAは、そういった都心の物件を紹介してくれるので、良い物件を自分で探すのが難しいという方にお勧めしたいサイトです。
３．健美家
健美家は、4万件以上の物件が登録されている不動産情報サイトです。投資用マンションが最もボリュームが多く、1万7千件以上の物件が登録されているため、区分マンション投資用の物件を探すにはぴったりのサイトです。物件選びに自信がある方は、健美家の豊富な物件情報から探してみるといいでしょう。
ワンルームマンション投資についてのよくある質問
Q.ワンルームマンション投資は1階がいい？
A.1階の物件は、外までの時間が短い、ゴミなどが出しやすい、荷物の出し入れがしやすいといったメリットがあります。ただし、防犯上の危険性があるといったデメリットもあるので、1階の物件がいいとはいいきれません。
Q.収益でふるさと納税出来ますか？
A.はい、ワンルームマンション投資で得た利益は、ふるさと納税にまわすことが出来ます。
Q.エスリードという業者はどうでしょう？
A.弊社は取引がないのでなんとも言えませんが、気になるようであれば、納得できるまで情報を調べてみましょう。
Q.プレサンスグループはどうですか？
A.関西を中心にワンルームマンション投資を展開している業者さんですが、弊社とは取引がないのでなんともいえません。
Q.ワンルームマンション投資のローンで保証人や担保は必要ですか？
A.ケースバイケースですが、あまり聞きません。基本的には、保証人が必要なくてもローンを組めるのが望ましいです。
Q.ワンルームマンション投資をしているのはどんな職業の人が多いですか？
A.医師や上場企業の役員、士業の方からサラリーマンまで、様々な方が行っています。特にこれといった職業の縛りはありません。ただし、属性としては医師や弁護士、公務員などは有利になると思います。
Q.ワンルームマンション投資は年末調整が必要？
A.副業で不動産投資をしている場合は、確定申告をするため、年末調整は不要ですが、人によって異なります。心配な場合は税理士に相談しましょう。
Q.ワンルームマンション投資は税金の還付金を受け取れる？
A.受け取れる場合もありますので、税理士に相談してみましょう。
ファンドマネージャーからのアドバイス
株式投資は、儲かるか儲からないかがはっきりしています。なぜなら、値動きが大きい上に、値段が公表されているので、日々、自分の口座の損益を確認することができます。
しかし、不動産投資は値動きが緩やかで時価がわかりません。このような状態で、儲かっているか儲かっていないかの話をするのは、イメージの部分が大きくなってしまいがちです。そもそも、不動産投資は長期投資が基本なので、その中で儲かった儲からないの話をするのは意味がないと思います。
区分マンション投資は、不動産投資の中でもリスクが比較的低い投資ですが、アップサイドが限られている投資と言われているのも確かです。筆者は、これまで居住用不動産、つまりマンションを中心に投資をしてきました。オフィスビル、商業用ビルも投資はしてきましたが、やはり、区分マンション投資は、安定した収益が期待でき、リスクが見えやすい投資です。持ち続けることで資産にも出来るというメリットもあります。
まとめ
マンション投資は少ない資金から始められる不動産投資で、長期的な視点から見ると「儲かる」投資です。儲けをより確保するため、長期的に資産価値が保たれる、立地や管理状況の良い物件を選びましょう。短期的な儲けを重視して、築年数が古かったり、地方の物件に投資してしまうと、長期的には儲からなくなってしまいますので、注意しましょう。ゆくゆくは不動産投資でfireしたい、そんな人の入り口としてもお勧めです。
