ワンルームマンション投資は、不動産投資の中でも比較的初期投資を抑えることができ、また管理もアパートや一棟マンションに比べると用意です。そのため、サラリーマンなどでも気軽に取り組みやすく、初心者にはうってつけの投資です。しかし、それだけに初心者をカモにしようという業者も多く、しっかりと物件を見極めなくては、赤字を出してしまうこともあります。
今日はそんなワンルームマンション投資の利回りについてファンドマネージャーのフジナリが解説します。
利回りとは
利回りとは、不動産投資で得られる収益のことを言います。お店などで商売をした際にでる利益と同じ意味合いと思って間違いありません。そして不動産投資において、いわゆるインカムゲイン（家賃収入）をメインに立ち回る場合は、この利回りがどれくらい出るかが非常に重要になってきます。
また、利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。
表面利回り
表面利回りとは、物件に対してどのくらいの賃料収入があったということで計算します。例えばわかりやすいように1億2千万円の物件を購入、賃貸し、1200万円の賃料収入があったとします。その場合、表面利回りは以下のような計算になり、利回りは10％となります。
10年間満室だった場合は、物件代を支払える計算になりますね！
実質利回り
対して実質利回りは、家賃収入から管理費や修繕費を差し引いたものとなります。不動産屋では、利回りを高く説明されることがあるかと思いますが、そんな時は必ず表面利回りか実質利回りかを確認しましょう。実質利回りは以下のような計算式となります。
1億2千万円の物件で必要経費が200万円、家賃収入が1200万円ですと、実質利回りは8%という計算です。
ワンルームマンションの利回りの相場は
では、ワンルームマンションの利回りの相場はどのくらいなのでしょうか。下記は、2020年からのワンルームマンション投資の表面利回りを調査したものです。みてわかる通り、表面利回りはだいたい7.5%前後を推移していることがわかります。
同じワンルームマンションといっても、中古か新築かなどで利回りも異なってきますが、表面利回りはだいたい5～8％程度に収まるかと思います。
利回りを含めて利益を上げる注意点とは
ワンルームマンションにおける利回りがどういったものかということは大体わかったかと思いますが、利回りを考える際の注意点をお伝えしたいと思います。
諸経費を考える
利回りが高い＝いい物件ということは間違いありません。実質利回りをシミュレーションしてみて、高い数字が出たのであれば、収益性が見込める投資になります。ただし、それだけで不動産投資を判断してはいけません。忘れがちなのが、物件購入にあたりかかる諸経費です。登記費用や司法書士への報酬など、もろもろ合わせて物件価格の10%ほどかかると言われています。不動産投資をする際は、こういった細かい諸経費も、必ずかかることを頭にいれておきましょう。
出口戦略を意識する
不動産投資のゴールは人によって違うと思います。そのため、利回りが高い物件であっても、自分の出口戦略次第では、赤字になってしまうことも考えられます。例えば売却を狙っているのに、築年数がたっている中古の物件を買ってしまっては、なかなか売却益は狙えません。逆に売却益を狙っているのなら、多少利回りが低くても利益を出すことは出来ます。利回りの数字は、あくまでも投資に活かすデータの一つとして考えましょう。
利回りを上げるポイントを４つご紹介します。
続いて、利回りを上げていくためのポイントについて解説します。利回りを上げることが出来れば、それだけ有利に投資を進めることが出来るので抑えておきましょう。
管理費を抑える
利回りを抑えるには、出来るだけ経費を抑えることがポイントです。なかでも一番さげられそうなのは管理費です。管理会社に任せているものを自分で行うようにすれば、まるまる管理費を浮かすことができます。慣れないうちは大変かもしれませんが、マンションや一棟アパートに比べたらワンルームマンションの方が管理は容易です。また、管理を自分で行うことは不動産投資の勉強にもなりますので、もし可能であれば、管理に挑戦してみましょう。
中古物件を購入する
利回りは、物件価格が低いほど上がります。そのため、中古物件の方が利回りは高い傾向があります。物件の下落価格の方が家賃の下落価格より緩やかになるためですね。ただし、中古物件の場合はその分修繕費がかさむなどが考えられるため、単純に利回りが高くなるからという予想で中古物件を購入してはいけません。しっかり全体のキャッシュフローや出口戦略を考えたうえで、選択肢にいれていくことが大切です。
ローンを繰り上げ返済する
ほとんどの方は、不動産ローンで物件を購入するかと思いますが、その際に金利を支払っているかと思います。金利は、ローンを繰り上げ返済すればその分安くなりますので、利回りも高くなります。余裕がある場合は、出来るだけローンの繰り上げ返済を進めておくといいでしょう。
家賃を上げる
利回りが悪く、利益が出ない。そんな時は家賃の値上げ交渉をしてみるのもひとつの手です。家賃の値上げにはそれなりの理由が必要ですが、損益分岐点を割れてしまい、このまま続けても赤字になってしまうという状況であれば、値上げ交渉をしてみる価値はあると思います。また、ただ値上げするのではなく、Wifiなどの設備を導入し、交渉するのもいいでしょう。
まとめ
本日は、ワンルームマンション投資の利回りについて解説しました。これからワンルームマンション投資を考えているという方は、ぜひ参考にしていただけると幸いです。
