不動産を保有した場合は、その不動産の清掃、修繕、賃借人募集、さらに、契約の更新手続きなど、様々な業務が発生します。
それらの業務を全て、自分自身でこなされのであれば、それに越したことはありませんが、知識も必要ですし、サラリーマンなど本業がある場合は、それだけの労力を割く時間はあまりないでしょう。
そのため、サラリーマンの方が、不動産投資をする場合は、不動産管理会社に、管理業務を委託することがほとんどでしょう。
しかし、管理会社の技量によって収入は大きく変わりますし、、物件の管理状態も変わって来ますので、不動産投資において管理会社の選定は非常に重要になってきます。
この記事では、不動産管理会社の業務内容から選定方法まで、網羅的に解説して行きます。
不動産管理会社の業務内容
それでは、まずは、不動産管理会社の業務について紹介していきます。
その1：入居者の募集に関する業務
入居者の募集に関する業務は、3項目に大きく分けることができます。
入居者募集
管理している居室が空室になった場合、不動産管理会社を通じて、新たな入居者の募集活動を始めます。
入居者がいないと、肝心の家賃収入が入って来ませんので、早急に入居者を見つけて、家賃収入を発生させることは、とても大切なことです。
入居者を募集するのは、なかなか自分でできませんので、管理会社を通じて行うことになります。管理会社は自社の店舗、ホームページ、更に、専門のサイト（SUUMOやHOME’Sなど）に物件情報を登録して募集活動を行います。
内見案内
募集広告を見て、物件に興味がある顧客からの問い合わせに対して、電話やメールなどで連絡を取り、実際に物件の案内を行います（内見案内）。できる管理会社ですと、物件を案内するだけでなく、室内の設備・仕様、更には住環境なども説明し、顧客が物件により興味を持ってもらうようにしてくれます。
契約締結
内見後に、顧客が入居する意思を示せば、契約業務へと移行します。契約にあたっては、入居希望者の審査を事前に行います。審査が通れば、管理会社は、契約書や重要事項説明書の作成・締結事務を行ってくれます。
最近では、保証会社を利用することが多く、管理会社でなく保証会社が入居審査をすることが増えてきています。保証会社も会社によって審査基準が異なりますので、複数の保証会社と取り引きがあるような管理会社の方が融通が利きやすいというメリットがあります。
入居審査が通れば、そのまま賃貸借契約の締結に移行します。
その2：不動産管理業務
不動産管理会社の業務は、入居者募集以外にも不動産管理業務というものがあります。
契約の管理
入居者との契約は、物件の所有者となるケースが一般的ですが、不動産管理会社が所有者の代理人として、契約書上の貸主代理として、契約の相手方となる場合もあります。
また、不動産管理会社は、契約の更新に関する意思確認や更新手続き事務、また、解約の対応などを行います。
管理している居室が解約となれば、管理会社は、退去者との資金の精算（敷金・日割り家賃・ルームクリーニング費用など）を行うとともに、次の入居者を募集するために、原状回復工事の手配を行います。
入居者対応
入居者からのクレーム対応（近隣がうるさい、共用部分が汚れているなど）や、設備（エアコン、給湯器、トイレなど）に故障に関する対応、修理業者の手配などを管理会社は行ってくれます。
設備の故障などは、緊急に対応しなければならない場合も多いので、自分で対応するよりも、管理会社に任せてしまう方が良いでしょう。
最近では、24時間対応をしてくれるようなサービスもあります。
建物管理
マンションやアパートには、外部廊下、玄関ロビー、駐車場や駐輪場などの共用部分があります。
管理会社はこの共有部分の維持・管理のため、清掃や補修作業を行います。また、管理契約が長期にわたる場合は、建物全体の長期での修繕計画なども作成し、提案してくれます。
戸数が多い物件では、管理人を置く場合もありますし、また、オートロックや監視カメラを設置し警備や防犯業務も行います。
管理状況が悪い物件は、入居者が長く住んでくれませんし、入居者募集に苦戦してしまうため、募集家賃なども低く設定することになります。投資収益を上げるには、入居者管理と建物管理のサービスの質を上げることが重要です。
入居者募集・契約管理を委託する三つの方式
所有者が管理会社に入居者の募集とその契約管理を委託する方式は、以下の3通りになります。
その1：仲介（媒介）契約型
媒介契約型とは、管理会社の業務はあくまで入居者を紹介する仲介業務で、紹介を受けた入居者と賃貸借契約を締結するかどうかは、オーナーが決めます。
なお、入居後の以下の業務については、一括して委託する場合と、一部の業務を選別して委託する場合があります。
- 賃料や管理費などの集金業務
- 入金督促
- 契約管理（更新、退去）
- 入居者対応（クレーム、設備故障など）
- 現状回復
その2：代理契約型
オーナーは管理会社に、貸主としての地位を代理してもらうのが、代理型契約です。
代理契約を受けた管理会社は、貸主代理として、自分で見つけてきた入居者と契約を締結します。その場合、オーナーは事後報告を受けますが、契約するかどうかは管理会社が決めます。
入居後の業務は、上記の業務を一括して委託することになります。
代理契約型は、管理会社に全てお任せなので、オーナーにとってみれば、不動産管理の手間を省くことはできます。
しかし、一旦任せてしまうと、介入する余地が無くなりますので、入居者や入居条件などについて、希望があれば、事前に管理会社に正確に伝えておくことが必要です。
その3：サブリース（マスターリース）型
管理会社が、オーナーから物件を借りて、入居者に転貸する方式がサブリース（マスターリース）方式です。
オーナーにとっては、管理会社が借主となり、契約が続いている限り、空室が発生しても、満室分の賃料収入を受け取ることができるメリットがあります。
また、入居者に関する業務も発生しません。
オーナーにとっては賃貸経営のリスクを抑えることができますのが、その分、管理会社に支払う実質的な手数料は上記二つの方式より高くなります。
管理会社に支払う三つの費用
管理会社に支払う費用は、その業務に応じて、三種類あります。
その1：仲介手数料
仲介手数料は、入居者を見つけてきた不動産会社に支払う手数料で、一ヶ月分の家賃と消費税が上限となります。
その2：管理委託費用
マンションのように建物管理は管理組合を通じて、外部業者に委託される場合、管理会社には契約の管理と入居者対応を委託することになります。その場合の費用は、家賃の3～5％が相場です。
アパートの様に、建物管理までも委託する場合は、家賃の5～7％が相場です。
その3：サブリース手数料
サブリースの場合、個別に手数料を支払うことはほとんどありません。一般的には、オーナーが受け取る家賃は、相場の家賃より80～90％低くなります。その差額10～20％が、実質的な手数料となります。
管理会社を選定するポイント
ここまで、管理会社の業務内容、契約形式、その費用を紹介してきましたが、実際に、管理会社はどのようにして選べばよいのでしょうか。
管理会社は、どこでも同じではなく、業務分野によって得手不得手もありますし、費用も違います。
不動産会社から物件を購入すると、その会社の管理部門であったり、子会社の管理会社を売買時に紹介されて、そのまま契約してしまう方も多い方と思いますが、きちんと自分の目で確認して管理会社は選びたいものです。
ポイント1：信用できる管理会社か
管理会社には、自分の大切な資産を管理してもらうわけですから、その会社の内容や評判は、事前に調べておくべきです。
会社のホームページ以外にも、その会社の社名を検索すれば、入居者からの口コミも見つけることができるでしょう。
入居者からの口コミは、厳しめのものも多いですが、事実もありますので、信用して管理を任せることができるか確認しましょう。不安に思うことがあれば、質問して、不安を解消しておきましょう。
ポイント2：業務範囲はどこまでか
管理業者が行う業務範囲の種類は多いため、契約によって含まれる業務内容はどこまでかきちんと確認してください。
例えば、消防点検などの設備管理はその範囲か、滞納家賃の督促は入っているかなどです。
契約内容に無くて必要な業務は有料で追加する必要もありますし、自分でできると判断できる業務があれば、その分は外してもらって費用を節約する手もあります。
しかし、管理業務は業務範囲が広いため、投資初心者の方には、必要なものが含まれているかどうかを判断するのは非常に難しいものです。逆に不要なサービスが含まれていて、その分費用が高くなっていることもあります。
できれば、複数の会社の業務内容と費用を比べてみることをお勧めします。
ポイント3：管理費用は適正か
管理費用は安いに越したことはありませんが、安すぎるのも不安があります。安かろう悪かろうでは元も子もありませんし、業務範囲が狭いため安い場合もあります。
業務範囲の内容をきちんと確認したうえで、相場に近い管理費用であれば問題は無いでしょう。
ポイント4：その地域での管理を得意としているか
物件を任せる地域に根ざしたサービスができるか、また、その地域でのネットワークがあるかによって、入居者募集に大きく差が出ます。
物件を探している方は、インターネットだけでなく、希望する地域の、駅前の不動産会社に直接行って物件の相談をすることもできます。その地域において取り扱っている物件数が豊富であるほど、集客力は高まります。
また、物件に近い場所に店舗があれば、何かの時に見に行ってもらうこともできます。
まとめ
不動産屋というと、売買物件や賃貸物件を紹介してくれる、いわゆる「仲介業務」のイメージを持つ方も多いでしょう。
不動産に関する業務は、仲介業務だけでなく、契約や建物を管理するという業務があります。業務ボリュームや取り扱っている金額やこちらの方が多いでしょう。
実際に自分で不動産投資を行わないと、意識して不動産管理の業務に触れることは無いと思いますが、物件を探すのと同じくらい、物件をどのように管理するかは、投資を成功させる重要な鍵となります。
不動産管理会社の業務内容をきちんと理解し、信頼できる管理会社を選定するようにしてください。
