投資物件を購入する際に、収益シミュレーションを作成しますが、収益シミュレーションが予定通り行くかは、不動産（賃貸）管理が大きなカギを握ります。
空室や家賃の滞納が発生すれば収入は足りなくなりますし、修繕費用が想定以上にかかってしまえば、支出が大きくなってしまいます。不動産管理は自分でもできますが、管理会社に任せる人がほとんどでしょう。
では、何を基準に選ぶのが良いのでしょうか。投資用物件の購入にあたっては、価格、立地、利回りなどの基準がありますが、管理会社の選択基準はどうしたら良いのでしょうか？
不動産管理会社の管理戸数ランキングというのもありますが、管理戸数だけを基準にして良いのでしょうか？管理戸数が少なくても、管理の質が高いところもありますし、管理戸数が多くても、管理がいい加減なところもあります。
まずは、2020年の管理会社のランキングのご紹介と合わせて、管理戸数だけでない、管理会社の選定基準を徹底解説して行きます。
管理会社の役割と選定基準
そもそも、不動産管理会社は、どんなことをやってくれるのでしょうか？
役割1：空室リスクへの対応
空室期間を以下に短くできるかというのは、管理会社を選ぶうえで重要なポイントです。
金融機関からの借り入れがあれば、利息と借入金の返済原資は家賃収入です。家賃収入が入って来なければ、手元資金を使うしかありません。
最近は管理物件の空室率を出しているところもありますので、それを参考にするのも良いでしょう。空室になった場合、賃料をどのように決めて、募集をどのようにかけるのか、あらかじめ確認しましょう。空室率が低くても、むやみに家賃などの条件を下げて、入居者を募集されても困ります。
確かに空室リスクは怖いので、管理会社を選ぶうえで、ここに重きを置く方も多いでしょうが、そもそも、空室リスクや家賃下落リスクが高い物件を買わなければ良いだけの話しなので、まずは、入り口で良い物件を買うというのが大切です。管理会社がどんなに優秀でも、人気が無い物件は空室のままです。
空室がなかなか解消されないということであれば、物件近くの管理会社に空室になっている原因を聞いてみるのも良いと思います。そこで、自分の使っている管理会社の動きが悪いのが原因であれば、管理会社を替えてしまうことも検討しましょう。
役割2：家賃回収リスクへの対応
入居者が入っていても、入居者が家賃の支払いを滞納すれば、空室の状態と同じで家賃収入は入りません。家賃回収はもちろんのこと、滞納管理をどのように行っているか、また、不動産管理会社の滞納率も確認してみましょう。
最近は、賃貸人に保証会社の利用を条件としている物件も増えてきています。保証会社は家賃滞納があった場合に、賃貸人に代わって家賃を支払ってくれますので、貸す側にとっては、メリットがあります。借りる方としては、保証会社に保証料を支払うことになりますので、負担は増えます。
また、保証会社の入居審査はそれなりに厳しいですので、入居希望者が見つかっても、保証会社の審査が通らないといったこともあります。しかし、保証会社付きの物件であれば、滞納の心配がありません。
確かに、延滞管理に優れている不動産管理会社を選ぶことも大切ですが、保証会社付きで募集をしてくれる会社、また、物件を選ぶのも大切です。
役割3：入居者トラブルリスクへの対応
水回りのトラブル、エアコンや給湯器などの故障など、入居中に発生するトラブルに対する対応が良くなければ、退居の原因ともなりかねません。入居者からの連絡を受け付ける窓口があるのか、また、体制がどうなっているか確認しましょう。
入居者専用のコールセンターがあったり、専門の会社（24時間対応）に外注していることが望ましいです。入居者からの口コミをネットでチェックすることもできますので、探してみてください。
選択基準：コストパフォーマンス
一般的な不動産管理会社の手数料は、家賃金額の3.5%～7.0%と言われています。その他、入居者が退居した際のリフォーム費用、エアコン・給湯器などの設備の更新費用が実費でかかってきます。
リフォーム費用や設備の更新費用の目安に関しては、あらかじめ確認しておく方が良いでしょう。管理戸数が多い管理会社であれば、資材の調達力があるので、費用が比較的に安く済む傾向にあります。
最近は、不動産を売りたいがために、管理手数料を大幅にディスカウントする会社もありますが、見た目の安さに騙されないようにしましょう。
オーナーは家賃収入の他、契約時の礼金や契約の更新手数料を受け取ることができます。月々の管理手数料が安い会社は、礼金や更新手数料は契約手数料として別途取られてしまいます。トータルでどのくらいの管理手数料を払っているかを計算することも大切です。
購入時に管理会社をどうするか考えよう
不動産購入にあたり、購入資金にローンを利用するのであれば、不動産会社から直接購入し、その会社の提携ローンを利用することがほどんどでしょう。その場合、不動産管理会社は、その不動産会社を継続するか継続しないか決めないといけません。
継続しない場合は、自分で管理するか、自分の指定した管理会社に引き継いでもらうかになります。不動産管理会社は、どこも管理戸数を増やしたいので、よほどの物件でない限り、管理の受託を断ることはありません。
上で説明した通り、保証会社の有無や入居者からの連絡窓口を確認しましょう。購入先の不動産会社がその物件を長いこと管理しているのであれば、そこに引き続きお任せするのが一番間違いはありません。
入居者にとっては、所有者が変わっても管理会社が変わらなければ、不便は感じません。逆に、管理会社が変わると、家賃の振込先や緊急連絡先も変更になるため、入居者は不便に感じることもあるでしょう。
不動産管理会社 管理戸数ランキング！！（2020年版）
| 1位 | 大東建託グループ | 1,130,215戸 |
| 2位 | 積水ハウスグループ | 639,780戸 |
| 3位 | スターツグループ | 592,018戸 |
| 4位 | 大和リビング | 584,865戸 |
| 5位 | レオパレス21 | 575,798戸 |
| 6位 | 東建コーポレーション | 246,822戸 |
| 7位 | ハウスメイトグループ | 224,103戸 |
| 8位 | ミニテック | 183,337戸 |
| 9位 | ビレッジハウス・マネジメント | 105,166戸 |
| 10位 | 旭化成不動産レジデンス | 100,784戸 |
（出典：全国賃貸住宅新聞2020年7月27日号）
ランキングを見てみると、賃貸マンション・賃貸アパートを分譲・建設している会社がほとんどです。
自社で建てて、そのままオーナーさんから管理を請け負っているのでしょう。管理の状況が良いことから他からの乗り換えもあるでしょうが、おそらく、大部分は分譲・建設事業により戸数を増やしたものと考えられます。
確かに、これだけの管理戸数があれば管理に関するノウハウはあるでしょうが、逆にマンション一室の管理を任せても、ちゃんと相手にしれくれるのか不安になりますね。同じ空室でも、一棟で管理をお任せしているオーナーの空室が優先されるのは間違いありません。
管理戸数で選ぶのでなければ、では何を基準に選んだらよいのでしょうか。この記事を参考に長年お付き合いのできる不動産管理会社を見つけてください。
大手フランチャイズチェーンにするか地元にするか
駅の近くには、不動産管理会社がたくさんあります。テレビCMで有名なピタットハウス、アパマン、エイブルなどの大手フランチャイズチェーンや〇〇不動産といった地元の不動産会社が見つかるでしょう。これらの会社は、部屋を借りたい人に物件を紹介するだけでなく、オーナーから不動産管理を受託する業務も行っています。
大手フランチャイズチェーンは空室が出た場合、速やかにネットに登録して賃借人を募集してくれるなど、会社の業務システムが整っています。
大手フランチャイズチェーンですので、実は地元の不動産会社が、フランチャイズとして加入している場合がほとんどですから、実質的には地元不動産会社です。
地元不動産会社も最近はシステムを導入して、大手フランチャイズチェーンと遜色ありません。ほとんど差は無いといえますので、後は担当者の熱意があるか、合うか合わないかということです。ざっくばらんに話を聞いてみてはいかがでしょうか。もちろん、管理体制や管理コストに関してもヒアリングしてみてください。
ファンドマネージャーからのアドバイス
これまで多くの不動産管理会社とお付き合いしてきましたが、それぞれ得意・不得意分野があります。高級賃貸に強い会社もあれば、単身者向けに強い会社もあります。地元に根付いているような管理会社は、入居者を探すのは早くありませんでしたが、トラブルがあればすぐに駆け付けくれるので、入居者には好評でした。
購入する物件のタイプに合わせて、管理会社を選ぶということはとても重要です。管理会社の評判は、なかなかオーナーには伝わって来ませんので、ネット上の口コミなどで調べてみるようにしましょう。
まとめ
①不動産管理会社の選定は大切だが、そもそも購入する物件が賃貸がつきやすく、家賃が下がりにくい物件であることが必要です。
②物件の購入時に管理会社をどこにするか決めましょう。
③管理手数料の見た目の安さに騙されずに、トータルコストと管理体制などから管理会社を選びましょう。
③購入先の不動産会社が長く管理している物件であれば、そのまま管理を継続するのが安全と言えるでしょう。
④管理会社を替えるのであれば、大手フランチャイズチェーンと地元不動産会社、両方の話を聞いてから決めまるようにしましょう。
また、不動産投資になれてきたら自分で管理することを考えてみるのもいいでしょう。自己管理することは大変な部分もありますが、不動産投資をするにはとても勉強になります。
https://learn-to-invest.jp/1770
