不動産投資の中でもアパート経営は中規模の投資といえます。個人でも頑張れば手が届き、上手くいけば安定して利益を出すことが狙える投資だといえるでしょう。
しかしアパート経営となると、それだけかかえる税金も大きくなってきます。そうなると考えたいのが節税のための法人化ですが、どれくらいで法人化すればいいの？と悩まれている方も多いことでしょう。そこで今日はアパート経営法人化のメリットやデメリット、また最も利益を最大化できるタイミングについてお話します。
アパート経営を法人化ってどういうこと？
アパート経営を法人化するとは、自分で法人をたて、アパートを法人と契約することをいいます。ただし法人化といっても、契約の名義が変わったり、会社を設立するといった手続きがあるだけで、不動産の運営は変わりません。ただ、不動産を管理するための会社が作られるという形になります。
法人化するメリットとは
法人を設立するにはお金も手間もかかります。ですがそれに見合ったメリットも存在しています。
節税になる
法人化する最大のメリットは節税効果です。所得税は個人なら4000万を超えると45％と約半分も税金がかかってきます。しかし、法人の実効税率は35%程度であり、10％の節税効果を得られることになります。具体的には900万円以上の所得になる場合には、法人化した方が節税効果は高くなります。
相続資産の分割になる
アパートは、相続資産になると少し特別な動きをします。法人化することによって、相続財産が不動産から株に変わります。通常の不動産ですと、どうしても分割が難しいですが株式にすることで、分割しやすくなります。
贈与税を回避できる
例えば、家族や親族に現金を贈与すると、年間110万円を超えると贈与税が発生してしまいます。しかし役員報酬にしていれば贈与税は発生しません。そのため、贈与ではなく役員報酬として資金を移転することで、相続税を節税できます。
経費の範囲が広がる。
法人は、個人よりも広い範囲で経費を使うことができます。具体的には、役員の保険などを会社で加入したり、共済基金への加入などに使うことができるので、個人では経費にできなかったお金も経費に使うことができます。
赤字を繰り越せる
これも節税対策とはなりますが、赤字を繰り越すことができる点です。個人ですと青色申告をだしていないと損失を繰り越すことができません。また青色申告でも繰り越せるのは3年ですが、法人ですと9年の繰り越しが可能です。
法人化のデメリットとは
法人化にはメリットもありますが、当然デメリットもあります。
費用がかかる
法人は設立や維持に経費が掛かります。合同会社であれば自分で会社を作成した場合、20万円程度の資金が必要です。また維持費として法人住民税が7万円ほどかかり、その他個人と違い経理処理などが難しくなるため、税理士報酬だったり、社会保険料の計算を社労士に依頼すれば、その報酬もかかってきます。
売却時に税率があがる場合がある
不動産を売却する場合、法人の方が税率が高くなる場合があります。所有期間が5年を超えていると、個人より法人の方が税率が高くなります。
法人化に適したタイミングとは？
では法人化に適したタイミングはいつになるでしょうか。1番は所得です。所得税から考えて所得が900万円を超えるようになったらというのが一つの目安となります。
また事業の拡張性も関係してきます。法人化すると持っている各不動産について新たに登記費用などが発生するので、もし大規模に複数のアパートを経営するといった計画がある場合は、あらかじめ法人からスタートした方が費用が安くなる可能性があります。
本記事で紹介した情報を参考に、ぜひベストなタイミングを判断してもらえたらと思います。
