オーナーチェンジ物件とは、入居者が入居中の状態で売買される物件のことです。現在、投資用の中古物件を購入しようとすれば、ほぼ、オーナーチェンジ物件でしょう。
これまで、中古物件を購入するポイントについて解説はしましたが、ここでは、オーナーチェンジに絞って、メリットやデメリット、更に気を付けるべきポイントを解説して行きます。
オーナーチェンジ物件とは
オーナーチェンジとは
オーナーチェンジとは、文字通り「オーナー」が「チェンジ」する物件です。つまり、物件の所有者が賃借人付きの物件を、そのままの賃貸条件を引き継いだ上で、第三者に売却して、物件の所有者が変更になるということです。
投資不動産を購入する場合、新築や空室物件を購入する以外は、ほぼ、オーナーチェンジです。
オーナーが引き継ぐ権利と義務
オーナーチェンジにより、新しい所有者は、入居者との賃貸借契約を引き継ぐことになります。
引き継ぐ権利としては、
- 賃料を受け取る権利
- 賃貸借契約終了時、建物を返還してもらう権利
- 賃貸借契約終了時、原状回復してもらう権利
その反面、引き継ぐ義務としては、
- 建物を入居者に使わせる義務
- 建物の修繕をする義務
- 賃貸借契約終了時、敷金を返還する義務
これらは、一般的な権利・義務であり、賃貸借契約書の内容を見ないと詳細は分かりません。従って、オーナーチェンジにあたっては、賃貸借契約の内容を事前に確認して、権利と義務がどうなっているのかを確認する必要があります。
オーナーチェンジとなっても、入居者の権利は守られますので、オーナーチェンジを機に、賃貸借契約を変更して家賃を値上げしたり、入居者の立ち退きを求めることはできません。
オーナーチェンジ物件のメリット
賃貸借契約を引き継ぐというと結構面倒な感じがしますが、オーナーチェンジのメリットはどのようなところにあるでしょうか。
メリット1：入居者募集に関する手間がかからない
空室物件であると、まずは入居者の募集からスタートしなければなりません。入居者募集業務は管理会社にお任せの方が多いかと思いますが、
- 新規募集の家賃設定
- 敷金・礼金などの条件設定
- 入居者の審査
など、投資初心者にとっては、いきなり難しい判断を要求されてしまいます。管理会社に任せっぱなしでなく、やはり自分で理解してから、諸条件を確認することは必要です。また、物件によっては、リフォーム費用がかかったり、募集に関する広告費用、仲介会社への手数料もかかってきます。
その点、オーナーチェンジであれば、前の所有者から賃貸借契約を引き継ぐだけですので、入居募集の手間が省けるというメリットがあり、安心して投資をスタートすることができます。
メリット2：すぐに家賃収入を得ることができる
投資用不動産の購入にローンを利用する方が殆どでしょうが、ローンを借りれば、利息や元金の返済はすぐに始まります。未入居物件であれば、家賃収入が発生するまでの間、自己資金で支払いに対応する必要がありますが、オーナーチェンジ物件であれば、入ってきた家賃を支払いに充当することができます。
収入が確定しているという点で、オーナーチェンジ物件物件は、キャッシュフローの計画が立てやすいというメリットがあります。
メリット3：相場よりも安い値段で購入できる場合がある
ファミリータイプの物件によく見られる現象ですが、入居者のいる物件は、空室物件より安く取り引きされる傾向にあります。
ファミリータイプの物件は、投資用以外にも実需（居住用）としてもニーズがあります。しかし、入居者がいれば自分で住むことができませんので、その分、実需の買い手が減り、価格は安くなる傾向にあります。
上場企業である「スター・マイカ」（現在はホールディングカンパニーとして親会社が上場）は、この差額に注目し、賃貸中のファミリータイプマンションを購入し、入居者がいる期間は家賃を受け取り、入居者が退去した後は、リノベーションを施し、居住用マンションとして売却することで売却益を得るビジネスモデルで成長しました。
しかし、ワンルームタイプのマンションは、自分で住むために購入する方は少なく、面積的にも住宅ローンの対象でないものが殆どなので、入居中でも未入居であっても、値段の差はほとんどありません。
オーナーチェンジ物件のデメリットと注意点
その反面、オーナーチェンジ物件にはデメリットや気を付けなればならない点もあります。
デメリット1：契約の変更が難しい
オーナーチェンジは、入居者と以前の所有者の契約を引き継ぎます。自分に気に入らない契約条件であっても、正当な理由がない限り、オーナーチェンジを機に変更することはできません。
家賃を値上げしたい、入居者に立ち退いてもらいたいなど、いろいろと要求したいことはあるかもしれませんが、不利になるようなことは入居者も変更を承諾しないでしょうし、強要することもできません。
オーナーチェンジは、前の所有者と入居者の関係をそのまま引き継ぐ必要があります。
デメリット2：建物（室内）について調査することが難しい
入居者が居るということは、室内はその方のプライベートな空間ということです。従って、所有者であっても、原則、入居者の許可なく室内に立ち入ることはできません。
部屋の内部がどうなっているか、また、設備の老朽化状況がどうなっているかなど、把握することは非常に難しいです。
キッチン、風呂、トイレ、エアコンなどが実は古くて、現在の入居者が退去した後、新たに募集をかけるためには、全て新品に交換しなければならず、100万円以上の修繕費用がかかってしまうこともあります。
また、ファミリータイプの物件ですと、図面と間取りが違っているなんてこともあります。
デメリット3：修繕状況について把握することが難しい
オーナーチェンジに合わせて、管理会社も変更になるケースは多くみられます。
管理会社間では、管理に関する引継ぎはほとんど行われないため、前の所有者がどのような管理状況であったか（どのような修繕をしたか、どのようなクレームがあったかなど）を確認することは、なかなか簡単ではありません。
所有者によっては、修繕履歴を残しておいてくれる方もいますが、全てそのような方ではありません。物件によっては、数年ごとに売買されて所有者が変わっているものもありますので、そうなってしまいますと、以前の管理状況に関する資料が残っていることは、期待できません。
室内の設備状況については、管理会社や自分で見れば、おおよその更新時期がわかりますが、オーナーチェンジですと室内に入って調べることも難しいです。
デメリット4：入居者について把握することが難しい
家賃を支払っている入居者がどのような方かというのは、オーナにとっては、大きな関心事項です。
未入居物件であれば、入居者の審査から始めることができますので、問題が生じそうな入居者はあらかじめ排除することができます。しかし、オーナーチェンジ物件ですと、入居者と賃貸借契約がセットになって付いてきますので、受け入れるしかありません。
入居者の属性などは、入居時の審査資料が残っていますので、それで知ることはできます（入居時の審査資料は、残っていると考えておいて大丈夫です）。
しかし、周囲にトラブルを起こしていないか、また、過去の延滞履歴の有無などは、なかなか知ることができません。更に、オーナーチェンジを機に、入居者の方と面談をするような習慣もありません。
旧オーナーからの情報が頼りですが、不利な情報は言ってくれない可能性もあります。
デメリット5：入居条件が適正でない場合がある
物件によっては、入居条件が適正でない場合もあります。
賃貸人気が無い物件で、入居者の募集に苦労した前オーナーが、入居審査を甘くし、更に敷金無しで契約してしまうと、延滞が発生しても、回収することが難しくなります。
また、売却価格を高くするため、割高な家賃で募集して契約していることもあります。その場合、フリーレントを設けていたり、やはり入居審査を甘くするなどして、無理やり入居者を集めているケースも見られます。
そのような入居者が後になって延滞などのトラブルを起こしたり、また、購入後すぐに解約となって空室になってしまい、改めて募集をかけようとしたら、適正家賃はもっと安かったといったケースもあります。
オーナーチェンジ物件で失敗しないために気を付けるべきこと
その1：賃貸借契約の条件を調べる
賃貸借契約書は必ず事前に見るようにしましょう。契約期間、家賃、管理費、敷金など必要な状況が全て記載されています。入居人数、使用目的（事務所としても利用しているかなど）も確認するようにしましょう。
契約書を読むのは面倒くさい作業ですが、この賃貸借契約書が、ローン返済の原資となります。特記事項も含めて、理解できるまで何回も読み返すようにしてください。もし、不明な点があれば、仲介会社や売主に確認するか、更には、専門家（弁護士など）に相談してみましょう。
賃貸借契約の期間は通常2年ですので、間もなく更新時期を迎える物件も少なくありません。その場合、入居者は更新意向なのか、また、その条件はどうなっているのかなど、確認が必要です。
その2：入居者の状況を確認する
購入を判断する前に、まずは、賃貸借契約時の資料を調べてみましょう。
氏名・年齢・勤務先・前の居住先などが記載されています。もし、保証会社を使っているのであれば、家賃の支払いに関しては心配することはありません。もし、保証会社を使っていないようでしたら、収入状況（勤務先の業績が安定してそうか）や、年齢などで、あと何年くらい住んでもらえそうかなども予測してみましょう。
更に、連帯保証人についても、契約者との関係、収入状況も調べてみましょう。
もし、個人契約でなく、大手企業の法人契約であれば、安心です。
現地に行って管理状況を見ることは重要ですが、それ以外に、外部からベランダに物が散乱していないかなども見られる範囲で見てみましょう。
更に、郵便受けに賃借人以外の名前が書いていないか、また、ポストがチラシで溢れていないかなど、入居者のプライバシーを侵害しない範囲で、確認するようにしましょう。
とにかく、現地に足を運び、調べられることは調べることが大切です。
その3：物件の売買状況・管理状況を確認する
購入したい物件の登記簿謄本を取り寄せて、所有者がどのように変わっているかを確認してみてください。数年おきに売買されて所有者が変わっている物件は、何か理由があるはずです。また、担保設定の状況もわかりますので、だいたい、どれくらいの金額で売買されていたかも検討を付けることができます。
オーナーチェンジ物件は、賃貸借契約書と謄本を確認することは必須です。
不動産会社から物件を購入する場合もありますが、前所有者が売却した理由なども聞いてみましょう。
頻繁に売買が繰り返されている物件は、あまりお勧めできません。管理会社もその都度変更になっていれば、管理や以前の賃借人関する資料が残っていることが期待できません。
できれば、管理の資料として、これまでの修繕履歴であったり、入居者の出入り、募集家賃の推移がわかるものは、確認しておくべきです。
そのためには、新築以来、管理会社が同じである物件が望ましいです。
更に、マンションの場合であれば、管理組合の決算の状況や大規模修繕の履歴は確認してみましょう。管理費・修繕積立金が不足していて、大規模修繕工事が行われていなかったり、または、外部の借り入れに頼った結果、管理組合に借入金がないかチェックしてください。
頻繁に売買されている物件や前の所有者の売却理由が正当でない場合、また、管理組合の財務状況が良くない場合は、購入を控えるべきと思われます。
その4：家賃相場を確認する
今の賃貸条件、特に家賃が適正であるかを確認しましょう。
確認方法としては、SUUMOやホームズなどで、近隣物件の家賃を調べてみてください。駅からの徒歩分数、築年数、面積など、なるべく近い条件を入力すれば、だいたいの金額がわかります。
それでも心配であれば、物件近くの不動産会社（だいたい駅の周りにあります）に直接行って、聞いてみてください。マンションであれば、他の部屋を取り扱ったことがある場合もあります。結構、ざっくばらんに答えてくれるはずです。
もし、現行の家賃が高く、次の募集の際には値下げする必要があるのならば、価格交渉をするか、購入を見送るようにしましょう。
サブリース（マスターリース）付きであっても、家賃の改定はありますので、実質家賃がどの程度かは調べる必要があります。
オーナーチェンジの実務
オーナーチェンジ物件を購入する際、実務的には以下の手続きを取ります。この他、一棟ものであれば、水道・電気・ガスの名義変更とメーター確認などがありますが、以下の手続きも含めて、仲介会社もしくは売主の不動産会社が行ってくれることがほとんどです。
賃貸借契約の継承
オーナーチェンジにより、賃貸借契約を前所有者から引継ぐことになりますが、通常は、貸主の地位を承継する契約書を前所有者と新所有者で締結します。新所有者と入居者で契約を締結するケースはあまりありません。
入居者への連絡
売買により貸主の地位が継承されたことを入居者に書面で連絡します。その際、敷金の返還義務が新所有者に移ることや、新しい家賃の振込先を通知します。管理会社を引き継ぐ場合は、入居者への連絡を省略する場合もあります。
敷金の引継ぎ
前所有者が預かっている敷金は新所有者に引き継がれます。通常は、売買代金から敷金分を差し引くことで精算します。
事務所や店舗の場合、敷金（保証金）は3ヶ月分でも1ヶ月分は償却（つまり2ヶ月分だけ返還すること）する契約がたまにあります。その場合、この1ヶ月の償却（貸主にとっては実質的には収入になります）を、前所有者と新所有者のどちらでするかを事前に決める必要があります。
家賃・固都税などの精算
通常、引き渡し日を基準として、家賃や固都税の精算を行います。
ファンドマネージャーからのアドバイス
これまでオーナーチェンジ物件を何件も購入してきましたが、まずは以下のことを確認していました。
- なぜ売るのか
- これまで誰が所有してきたか
- 賃貸借契約書に変わった点はないか
- 家賃は適正か、再度募集をかけるのであれば、いくらになるか
- どのような方が入居しているか、いつまで居住してもらえるか
その他、価格の妥当性を検証したり、現地に行って管理状況などを調べたりしますが、上記の点で納得のできない点が出てくれば、基本的には、検討はそこで打ち切っていました。
最近、不動産会社に急かされるままに、その場の雰囲気で、すぐに物件の購入を決めてしまう方がいらっしゃるという話しを聞きます。
オーナーチェンジ物件はメリットもありますが、いろいろと確認すべきこともあります。企業が中途採用の社員を採用する際、履歴書と職務経歴書を提出してもらい、何回か面接をして、時間をかけて採用を決めます。
オーナーチェンジ物件の購入検討もこのようにあるべきで、すぐに物件の購入を決めるのは、履歴書の概要を見ただけで採用するようなものです。
オーナーチェンジも含めて、投資用不動産の購入は慎重に時間をかけて、調べるべきことをきちんと調べてから決めるようにしたいものです。
まとめ
中古物件への投資は、ほとんどがオーナーチェンジです。すぐに家賃収入が入ってくるため、キャッシュフロー計画を立てやすいなどのメリットが多いですが、事前に調べておくべきことも多くあります。
できる限り多くの情報を集めた上で、リスクをしっかりと把握・判断した上で、物件購入の判断は慎重に下すようにしましょう。
