不動産投資をするなら失敗したくない。そう誰もが思っているはずです。不動産投資で失敗をしてしまう原因はいくつかありますが、なかでも大きいのが空室リスクです。せっかくお金をかけて物件を購入したのに、入居者が来ないと丸損です。
そんな空室リスクを防ぐ方法として、すでに入居者がいる物件を買うという方法もあります。不動産投資の用語ではオーナーチェンジ物件と呼ばれる物件です。ただし、オーナーチェンジ物件であっても、手放しで安全と言えるわけではなく、むしろポイントを抑えて買わないと大損してしまう可能性もあります。
今日はそんなオーナーチェンジ物件について、失敗しないためのポイントをお伝えします。
オーナーチェンジ物件とは
通常、物件の売却と言えば入居者がいない状態を想像するかと思いますが、オーナーチェンジとは文字通りオーナーだけが入れ替わるという形態です。入居者はそのままの状態で購入する形になるので、あらかじめ入居者がいる状態で不動産投資をスタートすることができます。
ただし、オーナーチェンジ物件が売りに出されているということは、それだけの理由があると考えるのが妥当です。もしその物件が高収益であるのなら、オーナーには売却する特別な理由があるはずなのです。
オーナーチェンジ物件の注意点
では、オーナチェンジ物件の購入にはどういった点に気を付ければいいのでしょうか。これまで1000億円を超える不動産投資運用経験がある、KMマネジメント編集部がお答えします。
売却理由を把握する
オーナチェンジ物件の状況を把握するうえで特に大事なことは売却理由です。収益性が悪いからといったネガティブな理由で売却していても、実際の理由は隠されている場合があります。
例えば高齢で管理しきれなくなった、何らかの理由でキャッシュが必要になったなど、どうしても売らなければいけないという売却理由でなければ、相手の真意をしっかりと把握する必要があります。
空室状況
オーナーチェンジ物件の大きなメリットの一つは、こちらで入居者を集めなくてもいいという点です。しかし、オーナーチェンジ物件にも関わらず、空室が多いという状況であれば、オーナーチェンジ物件として購入する意味がなくなってしまいます。
損益分岐点を上回る空室状況かというのは必ず確認しましょう。また、相手の言うことを鵜吞みにするのではなく、現地にも確認にいくことを忘れないようにしましょう。
管理会社を確認
オーナーチェンジ物件の場合は、契約が切り替わるために、管理会社との契約もいったん終了するのが一般的です。管理会社は不動産投資を成功させるうえで重要な要素の一つです。これまで同じ管理会社にするのか、それとも自分が信頼している管理会社にするのか、場合によっては自己管理という選択もあるのか。
様々な状況からベストな選択を考えましょう。物件の管理状況をその目で確認し、管理会社のこれまでの管理についても確認しておきましょう。
敷金・礼金などの契約について
不動産投資において、忘れてはいけないのが家賃の他に発生する、敷金、礼金といった収益です。利回りというと、どうしても家賃のことばかり考えがちですが、敷金、礼金もしっかりとキャッシュフローの計算にいれる必要があります。
オーナチェンジ物件についても同じく、敷金、礼金についてはしっかりと把握しておく必要があります。特に、これまでもらっていなかったものを貰うようにするという契約は難しいので、その辺りは抜け漏れがないようにしましょう。
賃料相場
オーナチェンジ物件については、前オーナーが設定した賃料が設定されていますが、賃料は新築当時のものだったりと、前オーナーが物件を購入した時期に合わせて設定されています。そのため、現在の賃料相場と比べてどうなっているかを把握しておきましょう。
相場より高い場合は、下げることは問題ないと思いますが、相場より安い場合でも、入居者の家賃をあげることは難しくなってきます。
まとめ
オーナチェンジ物件は、うまく活用すれば空室リスクをさけ、すぐに家賃収入を得ることができるというメリットがありますが、利回りより低ければ赤字になってしまいます。また売りに出されるということは何かしらの理由があるはずなので、その理由をしっかりと把握する必要があります。
一度物件を買って契約を完了してしまったら、その後に覆すことはなかなか難しいです。見た目上の書類や数字だけでなく、自分の目を使ってしっかりと把握するようにしましょう。
