不動産投資をしていて、管理が難しくなってしまった、なんらかの事情ですぐに売却が必要。そのような場合、賃借人がいたままに物件を売却するすることがあります。こういった物件は、賃借人はそのままにオーナーのみがチェンジするため、オーナチェンジ物件と呼ばれます。
オーナチェンジ物件は、空室リスクなくそのまま物件を引き継げるといったメリットがありますが、賃借人がいるので物件の内覧ができないなどのデメリットがあります。また賃借人の属性が悪かったとしても、借地借家法で守られているため、交代を機に追い出すということはなかなかできません。今日はそんな賃借人について、トラブルなく追い出しを成功させるポイントをお伝えします。
賃借人を追い出す理由とは
賃貸人を追い出すのはなかなか骨が折れる仕事です。ですが、様々な理由により、追い出さなくてはいけない場合があります。
自分が住む必要がある
何らかの事情で、オーナーが住居をなくしてしまい、その物件に自分が住みたい、といった場合に、追い出しが必要になる場合があります。所有物件があるなら、家を新しく借りるより、住んでいる家に住もうと思うのは当然かもしれません。
賃借人の属性が悪い
オーナーチェンジ物件が売り出されているのには理由があります。なぜこんないい物件が売られているのか、といった場合に、賃借人がトラブルを起こしていたり、家賃の滞納があったといった、賃借人の属性の問題は意外とあったりします。オーナーチェンジ物件を購入する際は、常に危険がはらんでいる可能性を意識しておくといいでしょう。
賃借人の追い出しは違法になる？
通常であれば、賃借人を追い出すということはできません。相手を無理やり追い出すことは違法になる可能性があります。しかし、契約が定期借家であれば、追い出しも可能です。
オーナチェンジ物件を購入する際は、賃借人との契約がどちらの契約になっているかを必ず確認しましょう。
普通賃貸借契約
普通賃貸借契約は、通常の賃貸借契約です。期限の定めはなく、こちらの一方的な都合で追い出すということはできません。もし出て行ってもらう場合は、立退料を支払うなどして、納得してもらったうえで、契約を終了する必要があります。
定期賃貸借契約
定期賃貸借契約は、期間の定めがある賃貸借契約です。そのため、所定の期間が来たら契約を終了することができます。借主が契約の更新を希望したとしても断ることができます。契約期間がくれば、正当事由等がなくても契約を終了することが可能です。
トラブルなく賃借人を追い出すポイントは
賃借人の属性が悪かったり、自分が物件に住む必要がある。また売却した方が利回りがいいといった場合など、賃借人を追い出したいと考えることがあります。そんな時、借地借家法で守られた賃借人をどうやって追い出すことができるのか、ポイントをお伝えします。
契約解除事項をおかしてないか検討する
もし悪質な賃借人である場合は、賃借人が契約解除事項を犯していないか検討しましょう。契約解除事項を犯していれば、立退料を支払ったりすることなく合法的に契約解除を行うことができます。家賃の滞納など、重大な違反がないか確認してみましょう。
立退料を支払う
一番スムーズな方法は立退料を支払うことです。物件の利回りが悪いが、不動産投資としての価値は上がっている、そんなときは売却をした方が利益があります。そういった場合は、必要経費と考えて立退料を支払い、契約を解除してもらうのがいいでしょう。また原状回復費用も負担するといった申し出も有効です。
次の物件探しを手伝う
賃借人にとって、追い出されるというのは生活面でも非常にリスクが高いです。例えば次に借りる家がないといった場合は、立退料を支払っても出ていかない可能性が高いです。そんなときは次に賃借人が借りられる物件を見つけてくるようにしましょう。
定期賃貸借契約に切り替える
普通賃貸借契約にしている場合は、定期賃貸借契約に切り替えるという方法もあります。ただし、定期賃貸借契約に切り替えるのも賃借人との再契約が必要ですし、家賃を下げざる負えないことは覚悟しておきましょう。
訴訟による解約
明らかに悪質な賃借人であり、向こうに非があるという場合は、訴訟による解約を考えてみてもいいでしょう。ただし、訴訟についても、弁護士費用などで100万円前後の出費が必要な可能性、判決まで時間がかかる可能性は頭にいれておきましょう。
家賃をあげる
家賃をあげることで、賃借人にでていってもらうという方法もあります。もちろん、家賃をあげることのハードルも決して低いものではありませんが、どうしても出ていってほしいという場合に考えられる手段の一つです。
追い出し屋を使う
これはお勧めできたことではありませんが、事実として事例があります。それは、賃借人を追い出す専門の追い出し屋を使うことです。追い出し屋は、騒音を立てたり、法律すれすれの嫌がらせをしたりといった手口で、賃借人を追い出すように仕向けます。
立退料の相場は
では、立ち退き料はどれくらい払えばいいのでしょうか。これは法律などで決まりがあるわけではないですが、家賃の6か月から12か月分が相場と言われています。立ち退きについては、こちらに正当な理由がなければ、賃借人の方が強い立場であり、無理に立ち退きを求めると裁判に発展したりということもあります。立退料の交渉は、こちらが不利であるという点を理解したうえで、慎重に行う必要があるでしょう。
