保有している不動産に関して、権利はどのように証明されるのでしょうか？
不動産に関する権利関係については、法務局が所管しています。この不動産は誰が所有しているか、担保設定はどのようにされているか（抵当権など）など、不動産に関する権利関係の情報は、全国で誰もが閲覧できるように、公開されています。
この不動産に関する権利などを記載したものを不動産登記事項証明書（登記簿謄本）と言います。
ここでは、不動産登記事項証明書の見方や取得方法について、初心者にも分かりやすいように解説して行きます。
不動産登記の種類
そもそも、不動産の登記はどのような時に必要なのでしょうか？
土地や建物を売買すれば「所有権移転登記」が行われ、土地を担保に金融機関でローンを借りれば「抵当権設定登記」が行われます。また、建物を新築すれば「建物表題登記」「所有権保存登記」が行われます。
以下、不動産に関する主な登記の種類について紹介していきます。
1．所有権移転登記
土地や建物の所有者が移転する際に行う登記。
売買、相続、贈与、離婚などによる財産分与などの場合に、所有権は移転する。
２．建物表題登記
表題部を新しくつくる登記のことで、建物を新築、未登記建物を購入した場合に行う登記。
3．所有権保存登記
建物を新築、未登記の建物を購入した場合に、初回の登記において、所有権を権利部で明確にする登記。
4．建物の滅失登記
建物を取り壊した時に行う登記。建て替えのため旧建物を取り壊した際などに起こる。
5．土地分筆登記、土地合筆登記
分筆はひとつの土地を分割する時に行う登記、合筆は複数筆の土地を一筆にまとめる登記。
それぞれ土地の売買、相続などの時に起こる。
6．住所・氏名など変更登記
所有者の住所変更や、結婚、離婚で姓が変わった時に行なう登記。
7．抵当権設定登記
金融機関などから借入をした場合に、その借入に対する担保として物件を提供する場合に、抵当権などを設定する。他にも借入の極度設定をする根抵当権、抵当権の順番を確保するために行う抵当権仮登記などもある。
金融機関からの住宅ローン、事業会社が代表者の家を担保に入れて借入する場合などでも起こる。
8．抵当権抹消登記
抵当権を消す登記。ローンを完済した時などに起こる。
不動産登記事項証明書（登記簿謄本）について
登記事項証明書と登記簿謄本
登記事項証明書とは、不動産や商業・法人登記など、法務局に登記された内容を証明するものです。
以前は、登記簿謄本として知られていましたが、電子化されてから「登記事項証明書」の名称になり、全国の法務局で閲覧が可能となりました。登記事項証明書と登記簿謄本は同じものと考えて差し支えありません。
現在の正式名称は登記事項証明書ということです。
謄本と抄本
以前は、登記簿謄本と登記簿抄本というものがありました。この違いは以下の通りです。
登記簿謄本
現在の名称は登記事項証明書。土地や建物の所在地や構造、面積、所有者や権利関係についての記録・現状が記載されている。
登記簿抄本
現在の名称は一部事項証明書。登記記録の一部を出力したもの。
登記事項証明書の種類について
登記事項証明書には4種類あります。
全部事項証明書
登記記録に記録されている全ての事項が記載された証明書（閉鎖登記記録は除く）
一部事項証明書
登記記録の一部が記載されている証明書。
大規模な区分マンションの場合、敷地は権利者が多いため、全部事項証明書を請求してしまう書類のページ数が膨大になる場合もあることから、一部事項証明書を取得することで、自分の記録のみを取得することが可能。
現在事項証明書
以前の所有者や抹消された抵当権（担保権）は記載されていない。現在の権利状況だけが分かる証明書。
閉鎖事項証明書
登記記録が電子化・オンライン化される以前の、手書き・縦書きで記録されていた登記簿謄本。
その他、電子化・オンライン化される前に合筆された土地や滅失された建物などの記録が記載されたもの。電子化・オンライン化されていないため、その不動産を管轄する法務局でのみ取得が可能。
不動産登記事項証明書の見方－1（土地）
（法務省法務局ホームページより 土地の場合）
では、具体的に登記事項証明書を見て行きましょう。まずは、一番簡単な土地の登記事項証明書から解説して行きます。
（１）表題部
表題部はその不動産の所在、地目、面積など、どのような不動産であるかが記載されています。
①所在
市町村から丁目が記載されています。
②地番
ぞれぞれの土地に付与された番号です。
これは一般の住所に当たる住居表示とは違います。
③地目
土地の用途や種類です。宅地、田、畑、山林、原野、雑種地など種類があります。
④地積
土地の面積です。登記上の面積と実測した面積は異なることが殆どです。
実測面積を計測するには、通常、隣地同士が境界を確認して杭を打ちその杭で囲まれた面積を測量して正確な面積を出します。測量などこのような作業は、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
⑤原因及びその日付
登記された日付と理由が記載されます。
（２）「権利部（甲区）」
①順位番号
登記された順番です。一番古いのが1番。
②登記の目的
通常は最初の人が所有権保存が行ない、その後に所有権移転ごとに登記されます。
③受付年月日・受付番号
登記が受付日と受付番号が記載されています。
④権利者その他の事項
所有者の住所氏名、登記の原因（売買など）が記載されています。
（３）「権利部（乙区）」
①順位番号
登記が行われた順番、登記した順番に記述されています。
②登記の目的
何の登記か、登記する内容です。
③受付年月日・受付番号
登記受付日と、受付番号が記載されています。
④権利者その他の事項
権利者の氏名やその原因、債権額などの内容が書いてあります。
A 原因
登記の理由が記載されています。例えば金銭消費貸借（借入をしたために担保設定したことが記載）と記載
B 債権額
債権者が貸出金額の記載されています。
C 利息
債権者が貸付利息が記載されています。
D 損害金
債務者の延滞が発生した場合の損害金金利が記載されています。
E 債務者
借入人の住所や氏名が記載されています。
F 抵当権者
貸付人の住所や氏名が記載されています。
（４）共同担保目録
抵当権、根抵当権などを設定する不動産が複数の場合、その目録の番号を記載します。土地とその上の建物を共同担保とするケースがよくあります。
不動産登記事項証明書の見方－2（区分マンション）
（法務省法務局ホームページより マンションの場合）
では次に、区分マンションの登記事項証明書を見て行くことにしましょう。
（１）専有部分の家屋番号
全ての部屋の家屋番号を記載。その総数が部屋数となります。
（２）表題部（一棟の建物の表示）
建物全部の情報を記載されています。
①構造
建物の構造、階高など表示されています。
②床面積
共用部を含む建物全体の床面積を表示されています。
③原因及びその日付
登記の原因及びその日付を表示されています。
（３）表題部（敷地権の目的である土地の表示）
土地（敷地）の情報、地目や面積、登記日付が表示されています。
①土地の符号
土地の番号のことです。
②所在地及び地番
登記上の所在地です。
③地目
宅地、農地、畑など土地の種類が記載されています。
④地積
土地の面積が記載されています。
⑤登記の日付
登記の日付が表示されています。
（４）表題部（専有部分の建物の表示）
一戸ずつの床面積や登記の日付などが表示さています。
①家屋番号
専有面積部分の所在地、部屋番号が記載されています。
②建物の名称
マンションの名称が記載されています。
③種類
住むための家（居宅）、事務所、集会場などの種類が記載されています。
④構造
その専有部の構造が表示されています。
⑤床面積
専有部分の床面積が表示されています。
⑥原因及びその日付
専有部分の登記の原因及びその日付が記載されています。
（５）表題部（敷地権の表示）
それぞれの住戸に紐づいている土地についての内容。所有権、借地権、敷地権割合は表示されています。
不動産登記事項証明書の取得方法
不動産登記事項証明書を取得するのは、以下の三つの方法があります。
その1：登記所の窓口で取得
法務局、地方法務局、出張所、支局の窓口で交付申請を行って受け取る方法です。
現在は登記記録が電子化・オンライン化されたことから、不動産がどんなに遠隔地にある場合でも、最寄りの登記所で、全国どの地域の不動産の登記事項証明書を受け取ることができるようになりました。
その2：郵送で交付請求
電子化・オンライン化前は、その不動産の管轄登記所でしか登記簿謄本を取得することができませんでした。そのため、遠隔地の登記所から謄本を取得する方法として、郵送での交付請求や受け取りを行っていました。
現在でもこの方法は可能ですが、近くの登記所（法務局）に直接行くか、または、インターネットで交付する方が便利ではあります。
その3：インターネットで交付請求、窓口か郵送で受け取り
法務局「登記・供託オンライン申請システム」内に「かんたん証明書請求」からアクセスして交付請求を行います。その後、費用を支払ったうえで、窓口で受け取るか、郵送してもらいます。
インターネットで電子データやり取りを完結することは残念ながらまだできません。
登記に関する注意事項
その1：登記は忘れずに行う
所有権移転などだけではなく、住所変更、建物の増築などでも、必ず登記は忘れずに行うようにしましょう。
契約だけして、実際に登記はしない、「登記留保」という手段もありますが、これはレアなケースですので、自分の不動産に対する権利を明確にしておくためにも、登記は必要です。
登記が必要かどうか、また、登記に必要な手続きや書類については、司法書士に聞いてみましょう。司法書士はネットでも検索できますし、法務局の周りに事務所を開いていることも多く、気軽に相談に乗ってくれます。
その2：登記は自分でもできるが、専門家に依頼する方が安心
不動産の登記は自分でも行うこともできます。所有者の住所変更などの簡単なものであれば、ネットで調べながら自分で完結させることも難しくはありません。
登記手続きは、一般的には司法書士に依頼しますが、自分で行えば、費用を安く済ませることができます。
しかし、不動産登記は専門的な知識も必要ですし、所有権移転登記など、重要な登記を間違えてしまうと大変なことになってしまいます。
やはり多少の費用を支払っても、専門家である司法書士に任せる方が良いでしょう。
その3：登記事項証明書上の住所と面積は実際とは異なる
登記事項証明書上に記載された住所は、我々が普段使っている住所「住居表示」とは異ることが殆どです。従って、登記事項証明書上の住所を見て、現地に行ってもその物件を見つけられないことがあります。
これはとても不便なことですが、登記所に置いてある地図やインターネットで確認するしかありません。
また、上述した通り、登記上の面積も実際の面積（実測面積）と異なることが殆どです。土地を売買する際には、登記上の面積をもとにするか、実測面積で売買するか、契約書上で決めることがあります。
まとめ
不動産投資を始めるのであれば、登記事項証明書の見方は知っておくべきことです。専門的な言葉が出てきて難しいですが、この記事を参考に内容を見てみてください。
不動産会社から物件の紹介を受ける際、登記事項証明書も取り寄せて内容をよく見れば、これまでの売買の状況に加え、だいたいの売買価格も類推することができます。非常に有用な資料ですので、まずは、登記事項証明書を見ることに慣れましょう！！
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