KMマネジメント編集部です。不動産投資をする方の中には、忙しくて管理に手が回らなかったり、リスク管理のために、物件を転貸しするサブリースを契約を結ぶことは珍しくありません。
サブリースは大変便利なものですが、契約内容をしっかりチェックしないと、貸主が大損してしまうこともあります。今日は不動産投資におけるサブリース契約において、失敗しないためのポイントをお伝えします。
サブリースとは
サブリースとは、所有の物件をサブリース会社に貸し出し、変わりに運営してもらうという契約です。オーナーは、賃借人ではなくサブリース会社から家賃を受け取るため、空室がでていても、家賃が保証される、また不動産の管理や入居者募集などの業務を任せることが出来ると言ったメリットがあります。
デメリットとしては、家賃収入が管理費などの分だけ低くなること、また契約の更改があり、家賃収入も一定でない、入居者を審査できないなどのデメリットがあります。
サブリース住宅標準契約書を知っておこう
サブリース契約について、かぼちゃの馬車事件をきっかけに全国的なニュースとなりました。その流れを受けてか、国土交通省は、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の成立と共に、サブリース住宅標準契約書を用意しています。
こちらはあくまでひな形であり、絶対にこれを使用するというわけではないのですが、サブリース契約のイメージがつくかと思いますので、一度見ておくといいでしょう。
サブリース契約で注意すべきポイント
サブリースは家賃保証もされ、物件の管理も任せることが出来るため、不動産投資に時間をさけない、リスクを避けたいというオーナーにとっては非常に便利なものです。
しかし、最近ではかぼちゃの馬車事件で話題になったように、悪質なサブリース会社だったり、貸主に不利な契約を結ぶという残念な事例も少なくありません。サブリース契約を結ぶ際は、しっかりと契約内容を確認する必要があります。
中途解約権
サブリース契約については、10年、20年という単位で契約期間を定めるのが一般的です。契約期間については、記載の通りの期間となるのですが、その時注意しなくてはいけないのが中途解約権についてです。中途解約権は、文字通りサブリース契約をサブリース会社が途中で契約を解除するという権利です。
例えば、空室状態が続く場合、サブリース会社はその損金をまるまる背負うことになり、撤退という判断をする場合があります。そういった時に備えて、中途解約権は必ず契約事項に入っているのが一般的です。ただ、問題は中途解約権行使までの期間です。3か月や半年などの猶予があればいいですが、即時できるとなると貸主も困ってしまいます。契約期間、および中途解約権については必ずチェックしておきましょう。
オーナーからの中途解約
中途解約については、サブリース会社からだけでなく、こちらからも中途解約ができるのか、またその際に違約金などはないのかを確認しておきましょう。
サブリース契約としては、普通借家契約、または定期借家契約があります。普通借家契約では、原則としてオーナーである貸主からの解約はできません。定期借家契約においては、貸主からの解約はできず、借主にやむおえない事情がある場合には、解約ができるとされています。
しかし、これらはあくまでも原則であり、特別な条件だったり、違約金の有無、何か月前に予告が必要かといった、貸主からの解約についての条件は確認しておくといいでしょう。
修繕費の支払いについて
不動産は生き物ですから、時間がたてば当然傷んできます。屋根や壁の修理、設備の老朽化に関わる交換など、修繕費はどちらの支払いになるのかを確認しておきましょう。
サブリース会社によっては、修繕費を負担してくれるところもあります。契約をする際は、そういった条件で契約ができないか、交渉してみるのもいいでしょう。
賃料の改訂
物件の老朽化と共に、家賃は下がっていきます。また空室が多ければ家賃を下げてでも集客する必要があります。そのためサブリース会社との契約では一定期間後賃料の見直しが可能となっているのが一般的です。
ただし、それについても制限があり、現在の賃料から10％など、下げ幅が決まっているのが一般的です。賃料の改訂について、期間はどれくらいごとになっているのか、またどくれらいの下げ幅までになっているのかということを確認しましょう。
免責期間
免責期間とは、新築後だったり、入居者の退去後など、一定期間家賃収入を受け取れない期間をさします。退去後、すぐに空室が埋まらないということもありますし、新築後に入居者が来ないという場合に備えて、一定の免責期間を定めているのが一般的です。
オーナー側としては、この免責期間がどれくらいあるのかをチェックしておくようにしましょう。退去後1年という免責期間はあまりにも長すぎますし、不利な契約になっていないかを確認しましょう。
サブリース会社の規模
サブリース会社の中には、30年の家賃保証など、美味しい条件で無理やりオーナーに契約を迫る会社もあります。この契約が破られれば、オーナーは損害賠償を請求できますし、そもそもサブリース会社が契約を破るとは思わないでしょう。
しかし、例えばサブリース会社が始めからオーナーをカモにしようとしていて、のちのち倒産をしたら、オーナーはサブリース会社から損金を回収することはできません。相手がいくら悪かろうと、お金がないところから取ることはできないのです。サブリース契約については、契約内容もそうですが、サブリース会社自身についても必ず確認しましょう。
サブリース会社の規模、設立年月日、代表取締役はどういった人か、上場しているか、資本金はいくらかなど、自分が納得いくまで調査することが大切です。
礼金、更新料などの取り扱い
不動産投資の収入は、家賃以外にも敷金、礼金、更新料などがあります。サブリース会社と契約する場合は、顧客の管理も基本的にサブリース会社が行うことになるため、こういった家賃以外の収入はどうなるのかもしっかり確認しておきましょう。
礼金や更新料が自分に入ると思っていたのに、契約内容のために入らないという風になってしまっては残念です。
サブリース契約は落とし穴に注意！
不動産投資すべてにいえることですが、上手い話しには必ず裏があると思いましょう。家賃35年保証で寝ているだけで収入が入ってきます！そんな事業があれば不動産会社自らやっているはずです。そうしていないのはそれだけの理由があるからです。
サブリース契約はしっかり見直しましょう。特にこちらにとって良いことばかり言ってくる会社は信用できません。デメリットもしっかり伝えてくれる会社を信用し、また自分でもしっかりと契約内容を精査すれば、良いサブリース契約を結ぶことが出来るはずです。
