サブリース契約は危ない？悪徳業者を見分けてトラブルを回避する方法とは！？

不動産投資において物件を購入する際に、不動産会社からサブリース契約（マスターリース契約）を勧められることがあります。また、サブリース契約を前提に話が進んでいることがあります。

近年では、サブリース契約のトラブルがニュースになるなど、サブリース契約は危ないといったイメージを持たれている方も多いのではないでしょうか。そこで今回は、サブリース契約のメリットやデメリット、よくあるトラブルや回避方法について、実際に現場で不動産投資のコンサルを行っているプロにインタビューを行いました。

サブリース契約は本当に危ない？トラブル防止のための対策を専門家に聞いてみました！

KM：もしサブリース契約を勧められたら、どのように対応すればいいのでしょうか。今回は、Ｘ（旧Twitter）を中心に不動産投資初心者のお悩みを次々に解決している「こうのすけ」さんに、サブリースについて相談してみました。 

まずは、こうのすけさんの自己紹介をお願い致します。

こうのすけさん：はじめまして、 こうのすけです。

私は、不動産業12年で、1500人以上の不動産投資コンサルティングをしてきました。現在は、大手不動産会社を2023年10月に退職し、セカンドオピニオン（第三者的な視点でアドバイス）をさせていただいてます。

宅地建物取引士・相続診断士・ファイナンシャルプランナーの資格を保有しており、「不動産投資で後悔させない」を理念にTwitterで発信しております。

サブリース契約を進めていいのか判断するために、まずはメリット、デメリットについて解説します。

Tweets by konosuke_money

サブリース契約のメリットとは？

サブリース契約とは、所有している物件を不動産管理会社（サブリース会社）に賃貸し、不動産管理会社が入居者と契約を締結する方式です。サブリース契約には通常の賃貸契約と違い、不動産管理会社が間に入ってくれるため、様々なメリットがあります。

１．空室リスクを回避できる

サブリースの主なメリットとして、入居者の有無に関わらず家賃を支払ってくれるので、空室リスクを避けることができる点があげられます。

不動産において一番避けたい空室リスクを回避してくれるので、特に初心者にとってはありがたい制度といえるでしょう。（一定期間免責期間を定めて、空室時の家賃が全て保証はされない場合もあり）

２．管理業務を任せることができる

サブリースは、入居者の募集、家賃滞納者への督促、クレーム処理など、全てサブリース会社が行ってくれるので、不動産投資に関わる煩わしい手間から解放されるといったメリットがあります。

サラリーマンなどの方が副業で不動産投資を考える場合、客付けや管理業務、クレーム対応などに時間を割くことは難しい場合もあるので、出来るだけ管理に手間をかけたくないという方にとってはありがたいですね。

サブリース契約のデメリットとは？ 

KM：しかし、サブリースは良いことだけではありません。こうのすけさん、実際にサブリースでトラブルになったお客様の相談などを受けたことがございますか？サブリースのデメリットやリスクと合わせてご紹介いただけないでしょうか。

こうのすけさん：サブリースでのトラブルについては、多くのお客様からご相談を受けます。サブリースのデメリットやリスクと合わせて解説させていただきますね。サブリースで考えられるデメリットやリスクは３つあります。

１．家賃を上げられない

サブリースは、オーナーと不動産会社で賃貸契約を結び、不動産会社から入居者へ転貸借契約という形になります。不動産会社は、オーナー視点より、「入居のスピード感」「入居率」を第一優先します。

入居者が早くつくことで、オーナーも安心できますが、相場よりも安い物件であれば、家賃を上げるのが普通です。しかし、サブリースでは不動産会社は家賃を上げることを嫌がります。

例えば、東京都心部で駅から10分未満の場所であれば、入居率はそもそも高いのですが、それでも入居付けとして家賃を下げるといった手法をとるような管理会社もあります。

実際のトラブル事例

 ２．解約ができない

サブリース契約は、一度契約を結んでしまうと、例え不利益が発生したとしても、簡単に解約ができません。サブリースは、以下の構図のような契約となっています。

構図のように「貸主＝不動産オーナー」で、「借主＝不動産会社」になります。通常の賃貸と違い、借主は不動産会社となり、借地借家法によってその権利は強く守られています。

貸主から解約する場合は、6ヶ月前に解約の申出が必要になります。また不動産会社によっては6か月分の家賃を払わないと解約できないケースもあります。

解約する際には正当な理由が必要となり、成立しないケースがほとんどです。対して、借り主は1カ月前の解約や、家賃の減額請求ができ、オーナーは非常に不利な立場で契約を結ぶことになります。

実際のトラブル事例

３．不動産価格の評価が下がる

サブリース契約の場合、手取り家賃が下がるため、金融機関からの不動産評価が下がるというデメリットがあります。

構図のように、同じ10万円の家賃でも、通常の賃貸契約では、管理委託費があっても家賃は10万円の評価となります。しかし、サブリース契約の場合は、通常の賃貸契約と違って実際の家賃は9万円となり、このサブリース賃料をもとに不動産価格が設定されます。

単純計算すると、約300万円も価格の差が生まれ、相場の不動産投資の価格評価よりも価格が低くなることが想定されます。

また、サブリースを取り扱っている不動産会社は、おもに新築ワンルームマンションを立ち上げている不動産会社になります。

新築ワンルームマンションの物件は、建設費や土地値、金融機関からの判断により、一般的に割高価格に設定されているケースが多いです。

そのため、サブリース物件の割高感と、サブリース契約によって不動産評価が減額されることで、出口戦略が見えづらくなることが想定されます。

実際のトラブル事例

このように、サブリースはメリットだけでなくデメリットもあり、残念なことにトラブルが起こってしまうこともあります。

不動産投資は、すべて数字の世界です。変動要素・税金・家賃設定・不動産価格設定・修繕など様々なリスクがありますので、物件情報や管理システムを客観的な視点で見ていただくことをオススメいたします。

サブリースのトラブルを避けるための注意点とは！？

フジフジ：なるほど、手間を避けようとしてサブリース契約にしたら、却ってトラブルの原因になってしまったということですね。危険なサブリース契約もあるということですね！！では、このようなトラブルを避けるにはどうしたら良いでしょうか？

こうのすけさん：トラブルを避けるためには、

・現在検討されている物件が適性な物件価格なのか？

 ・賃貸管理システムおよび賃貸関連の契約の事情がどういう形なのか？

・現在の家賃の成約事例や今後想定できる家賃事例が実際にあるのか？

などをしっかり分析していただければと思います。KMさんの方限定で体験セッションを受けていただいた方限定にはなりますが、豪華特典を３つ用意しております。

★不動産会社が教えてくれない「マンション投資講座」

5日間のメール講座になります。私の経歴・実績・不動産投資業界の裏側・マンション投資の失敗事例などをメルマガにて配信しています。

ぜひ登録してみてください。

★豪華特典【マンション投資動画セミナー】（2時間分）

➀後悔しないマンション投資術

②不動産会社と面談する注意点

③勝つ物件の選び方

④節税の嘘と本当

★【マンション投資出口戦略シミュレーション】を作成

✔ 設備工事や原状回復費用

✔ 想定売却価格の根拠

✔ 修繕積立金の値上

✔ 家賃の値下げ

✔ 固定資産税

✔ ローン残高

✔ 譲渡税

提案されている物件やご所有の物件を入力して、「最悪なパターン」「フラットなパターン」で数字分析していきます。

フジフジ：こうのすけさんは、メールアドレスとお名前だけ登録すれば、不動産投資に関して、あらゆることについて相談ができる体験セッションを開催されています。

サブリースに限らず、お悩みを持たれている方は、ぜひ、以下のリンクからお申し込みください。こうのすけさん、有難うございました！！

まとめ

サブリースにもメリットはありますが、よく話を聞いて契約の中身を確かめてから契約しないとトラブルのもとになりかねません。

そもそも、空室を心配する必要が無い物件を適正な価格で購入するということと、適正な家賃でなるべく空室が出ないよう管理してもらえる管理会社に任せるということが大切なようです。

とは言っても、物件や管理会社探しは、不動産投資初心者にとっては、非常に難しいことだと思いますので、気になった方は、まずはこうのすけさんのセッションに参加してみてはいかがでしょうか。