不動産投資をしたいものの、自分では忙しくて管理している暇がないという方だったり、家賃保証を受けながら投資を行いたいという場合には、サブリース会社を検討しているという方も多いのではないでしょうか。
しかしサブリースにはメリット、デメリットがあり、その良し悪しも会社によって違います。特に最近は、「かぼちゃの馬車事件」でサブリースに悪いイメージを持っている方も多いかもしれません。そこで今日は、失敗しないサブリース会社の選び方についてご案内したいと思います。
サブリースとは
サブリースは、物件の所有者がサブリース会社に物件を貸し出し、サブリース会社が所有者に変わって不動産の管理、運営を行います。サブリースのメリットは、例え空室が出ていたとしても、サブリースからの賃貸料がはいってくるため、収入が安定するという点ですね。
デメリットとしては、サブリース会社が変わりに運営を行うために、家賃収入がその分安くなり利回りが下がる、またサブリース会社からの賃料については、改定などで変動する可能性があり、場合によっては、サブリース会社から家賃保証がされない可能性もあります。
サブリースは、良い面もありますが、契約事項などをしっかり確認しないと足元を掬われる可能性があります。不動産会社の中には、提携しているサブリース会社などを進めてくることもありますが、しっかりと自分の頭で考え、判断することを忘れないようにしましょう。
サブリース会社選びのポイント
これまで1000億円以上の運用経験を持つKMマネジメント編集部より、サブリース会社選びのポイントを解説したいと思います。
サブリース会社の規模、経済力
サブリースでは、サブリース会社が実質的には空室リスクを負担することになります。極端なことをいえば、サブリース契約さえしていれば、全室空室でも不動産オーナーにはサブリース会社より賃料が入ってきますが、サブリース会社には賃料が入ってきません。
当然ながらその状態がずっと続けば、サブリース会社も契約を更改するなどの処置をすることも考えられます。また、万が一その状態でサブリース会社がつぶれたら当然賃料は入ってきません。
そのため、サブリース会社を選ぶ際は、サブリース会社に十分な経済力があるのか、規模が大きい会社かは重要なポイントです。上場しているか、役員はどんな顔ぶれか、どんな会社から出資を受けているか、資本金、従業員数など、サブリース会社の情報は必ず確認するようにしましょう。
契約内容は正当なものか
サブリース会社は、空室リスクを背負うことになります。そのため、サブリースの免責事項や、サブリース契約の改定など契約に盛り込まれることが一般的です。悪徳サブリース会社ですと、こういった免責事項が貸主に不利な条件になっている場合があります。契約内容はかならずしっかりと確認しましょう。
また著しく不利な契約条件となっている場合には、サブリース会社自体を疑うようにしましょう。
我が家はサブリース契約でトラブル中
— まいたけ@低スペデブ (@tWeoM9eGxRwwFuw) January 24, 2020
ギリギリ騙された？のか微妙なところで、正直やらなくても良かった感
弁護士さんに相談したりしてるけれど、最悪引越しも視野に入れないと・・
・・・もうめんどくさいよトム#深夜の愚痴#サブリース契約
不動産会社からの紹介された会社は注意する
不動産会社であれば、当然サブリース会社とも取引があったり、または不動産会社自体がサブリースを行っていることも珍しくありません。ただし、そういったコネによる紹介は、貸主のことを本当に考えているというよりも、マージンが入るといった、不動産会社の利益を優先した紹介の可能性もあります。
何千万という契約になるものですし、単純に紹介だからとその場で即決したり、契約書をよく読まずに印鑑を押してしまうことは避け、必ず自分で考えて判断するようにしましょう。
複数社で見積もりをだす
不動産投資をしている時は、大きなお金が動いており、冷静な判断が出来ない場合があります。そのため、勢いで目にした一社だけをみて契約をしてしまったり、強引な交渉に負けてしまうというオーナーも少なからずおります。しかし後から後悔しても遅いのです。
そうならないためにも、サブリース会社を選ぶ際は複数社で見積もりを出すようにしましょう。複数社で見積もりを出すことで、冷静に判断できますし、見積もり結果次第では、交渉で契約を有利に進めることもできます。
中途解約権の行使を確認する
中途解約権とは、サブリース会社が途中で契約を解除するという権利です。サブリース会社としても、入居者がいない状態でいつまでも運営するわけにはいかないので、中途解約権の行使は契約条件に入っているのが一般的です。ただし、中途解約権については、どれくらい前から行使できるのかなどを把握しておき、すぐに行使できるというような場合には、3か月や半年など、できるだけ伸ばすことは出来ないのかを把握しておきましょう。
契約内容を専門家にみてもらう
悪徳なサブリース会社は、こちらがよく内容を調べない内に、契約を迫ってきます。しかし、それこそ悪徳サブリース会社である証拠です。もし可能であれば、契約書を不動産に強い士業の方にチェックしてもらうといいでしょう。そうすることで、契約内容の不利な点を把握することができます。
まとめ
サブリースは、忙しくて不動産管理が難しいという方だったり、家賃保証で安定した資金計画を建てたいという方には非常にお勧めです。しかし、30年家賃保証します、そんな甘い言葉でサブリース契約を持ちかける悪徳サブリース会社がいるのも事実です。サブリース契約をする際は、会社や契約内容をしっかりと調査しましょう。大手だからと安心するのもいけません。自分が納得できる内容かどうかを重視することが大切です。
