不動産投資をしたいと考えた時に、ほとんどの人がローンを組むことになるかと思います。不動産投資は投資金額も大きいために、融資の金利によって総支払い額が大きく変わります。
また融資には審査があり、審査に落ちれば当然融資を受けることはできません。不動産投資を成功させたいと思ったら、融資の知識を持つことは必須です。今日はそんな融資について、受け方や有利な条件を引き出すためのポイントをお伝えします。
不動産投資ローンの特徴
不動産投資ローンは、不動産に対するローンという点では住宅ローンと同じです。しかし、不動産投資はあくまでも投資であり、物件の価値と同時に、物件の収益性も重視されます。また一般的に不動産投資ローンの方が住宅ローンよりも金利が高くなります。また取り扱っている銀行も異なるなどの特徴があります。
不動産投資ローンを受けるまでの流れ
不動産投資ローンを受けるまでの流れを説明します。
1．物件を決定する
ローンを受けるためにはまずは物件を決定します。
２．事前審査を行う
物件が決定したら、物件の情報をもとに、金融機関に事前審査をお願いしましょう。
3．売買契約を行う
事前審査が通ったら売買契約を行います。なお、この際必ず契約に入れておきたいのが融資特約です。これは融資が通らなかった場合は、契約を白紙に戻すという契約ですね。この契約がないと、融資が通らないにもかかわらず、物件を購入しなくてはいけないという事態になってしまいます。
４．融資申し込みを行う
売買契約が終わったら、いよいよ金融機関に融資の本審査を申し込みましょう。回答まで、長くて一ヵ月ほどかかる場合があります。融資がおりたらもう引き返すことはできません。融資条件はしっかりと吟味しましょう。
不動産投資ローンの金融機関選びのポイントは
不動産投資ローンは、各金融機関によっても様々な特徴があります。不動産投資は大きな買い物なので、金利が1％違うだけでも、融資金額が数百万円単位で違ってくることも珍しくありません。しっかりとポイントを抑えて有利な条件を引き出しましょう。
複数の金融機関を比較する
金融機関によっても金利などの条件に違いがあります。都市銀行は審査が厳しい代わりに金利が低い、地銀は金利が多少高いがその土地の物件の融資に積極的など、特徴に注意し、複数の金融機関から比較、検討することを忘れないようにしましょう。
融資に強い不動産会社を選ぶ
不動産会社の中には、融資に強い不動産会社もあります。融資の審査に不安があったり、あまり詳しくないという場合は、融資に強い不動産会社を選びましょう。ホームページなどにローンに強いといった記載がある会社から選ぶとよいでしょう。
出口戦略を考える
不動産投資をする際に起こる最悪のケースは、物件の収益が赤字になり、ローンを払いきれなくなって
物件売却後もローンが残るといったケースです。そうならないためにも、最悪のケースを想定して融資を組むことが大切です。返済期間は適切か、無理のない計画になっているかを見直しましょう。
2棟目はあるかどうかも考えておく
不動産投資ローンを組んでいると、さらに追加でローンを組むことは難しい場合があります。今後2棟目の計画があるかどうかによっても、返済額や期間も変わってきます。また住宅ローンを組む計画がある場合も、しっかりと考える必要があるといえるでしょう。
審査に通るためのポイントは
不動産投資で重視したいのが審査に通るかどうかという点です。どういった点が見られるかを解説します。
年齢
年齢は実は重要なポイントです。20代であればあまり気にする必要はないですが、例えば40代ですと定年が意識されるため、30年のローンを組むのは難しくなってくる可能性があります。年齢によってローンの年数に制限がかかる可能性を覚えておきましょう。
自己資金
自己資金がどのくらいあるのかというのは重視されるポイントです。もちろん、自己資金がなくてもローンを組むことはできますが、自己資金があった方が金利を安く抑えたり、また審査に通りやすくなります。もし属性が心配という場合は、自己資金を多めに用意するようにしましょう。
物件の担保力
物件の担保力も重要です。物件の担保力が高ければ、それだけ融資できる金額も高くなります。逆に担保力がなく、自己資金もないという場合には、当然担保力も下がっていく可能性があります。
勤続年数
勤続年数も重要な要素です。勤続年数が長ければ、退職金の金額が多くなったり、様々な制度上有利になります。そのため、勤続年数が長いほど、銀行にとっては良い属性となります。反対に短い場合は、融資を受けるために少しまった方がいいでしょう。
年収
年収も融資のためには重要です。例えば都市銀行などは、年収が低いとまず審査に通りません。おおむね400万円ほどがローンを組むために必要な年収と言われていますが、銀行によって異なるためなんとも言えません。
事故情報
過去に債務整理をしたり、自己破産をしている。またはその他のローンなどで不履行があるといった事故情報は不利に扱われます。いわゆるブラック状態ですと、融資はまず通らないと考えた方がいいかもしれません。
借り入れ
他の銀行からの借り入れも審査に大きく影響します。年収が高く属性が良くても、他から大きく借り入れている場合は、当然融資をうけることは難しくなるでしょう。住宅ローンなども同様です。そのため、不動産投資を考える際は、ライフプランも含めて考える必要があります。
投資経験
投資経験も、審査の上では重要な要素です。投資経験が浅いのに、海外不動産投資など特殊な投資を考えていれば、当然銀行側も慎重になります。逆に経験が豊富であれば、審査では有利に扱われることとなるでしょう。
まとめ
不動産投資の収益を上げるにはできるだけ有利な条件でローンを組むことです。また、そもそも融資の審査を通すことができなければ、スタートラインにたつことすら出来ません。不動産投資を成功させるためには、融資を受けることは必須です。本記事であげたポイントを参考にして、ぜひ不動産投資を成功させてください！
