不動産投資は市場規模が大きく、株式投資と同様に投資対象の中核をなす商品となっています。不動産は安定して収益が獲得できる資産として、多くの金融機関も不動産融資に積極的に取り組んでいることから、一般の投資家も始めやすい投資商品です。
ここでは、不動産投資を始めるにあたって、失敗しないための物件の選択方法を解説して行きます。
物件そのものが良いものを選ぶ
良い物件というのは、どのようなものでしょうか。まずは、その不動産そのものが良い物件であることが必要です。では、不動産そのものが良い物件について解説して行きましょう。
①立地条件が良い物件を選ぶ
立地は動かすことができない大切な部分です。東京に地震があったからと言って、福岡に物件を動かすことはできません。
ではどこが一番良いかと言えば、日本の人口減少が加速する中で、将来的に人口が減らないと見られている都市、具体的には東京、大阪、名古屋、札幌、福岡などの大都市で、特に首都である東京は最も人口集積がされやすい都市です。
その中でも、駅に近い利便性が高いことや、繁華街に近すぎないなどの防犯性があること、更に、生活するための住環境が整っている（商業施設、学校、病院など）ことが立地の良い物件と言えるでしょう。
最近では、水害の可能性や地盤の強弱は大切なポイントです。温暖化の影響もあり、海面の水位も徐々にではありますが上がってくるでしょうし、台風や水害の被害も甚大化しています。
地方公共団体では河川の氾濫や洪水、地震による津波などを想定したハザードマップをホームページなどで開示していますので参考にしましょう。従来は排水インフラだけでカバーできていた水害も、今後被害が大きくなれば、コントロール不可能になります。
以前は、川沿いと言えば、静かな環境と良い景色ということで好まれていましたが、今は、水害に強い場所を選ぶことが大切です。
②優良な建築物を選ぶ
新築であろうと中古であろうと建物の質は重要なポイントです。しかし、設計士でもない限りその質を見分けることは簡単ではないと思います。
建物を建てる際、建築主が設計図も含む確認申請書を管轄する役所に提出して、その後確認済証の交付を受けて建築が可能になります。
確認申請の確認済証が無ければ建築は不可能です。また、建物が竣工したら、竣工検査を受けて検査済証が発行されます。検査済証を確認することで、法的な基準の基づいて建てられた建物だということがわかります。
しかし、建築確認申請や検査済証は、建物が法的基準に合致しているかを見るもので、建築物として物件の良し悪しを示すものではありません。従って、センスが良いか、使いやすい建物であるか、また、良質の部材を使っているかなどの大切なポイントは、自分の目で見てその良し悪しを確認しなければなりません。
更には、設計会社、建築会社（ゼネコン）、分譲主（デベロッパー）がどのような会社であるかも重要なポイントです。万が一にも建物に欠陥があった場合などでも、きちんと対応してくれる会社のほうが安心です。
そのために、設計会社、建築会社、分譲主の企業実績や信用度、更には、過去の建築・分譲実績などを確認して、実績・体力がありかつ社会的知名度が高い会社であると安心です。
大手デベロッパー、大手ゼネコンでも、分譲・建築した物件に問題が発覚することもあります。過去にも、杭打ちが不十分で建物が傾斜した問題で、三井不動産や住友不動産が分譲したマンションを建て替えを行った事例などもあります。
もし体力のない分譲主や建築会社ならば、建て替えができす倒産してしまうことも考えられます。瑕疵があることは許されないことですが、その後の対応力は、企業の体力によってずいぶんと変わって来ます。
③貸しやすい物件を選ぶ
同じマンションでも開口部の向きや階数により日当たり、風通しが違います。また、前面に建物があるかなど、どのようになっているかで景色も違ってきます。
このような条件は賃貸するにあたって重要なポイントで、当然、条件が良いほうが貸しやすいです。その他にも、築年数や間取り、建物の管理状態の違いも影響します。前述した立地以外にも、単身者用のマンションであれば、浴室乾燥機であったり宅配ロッカーなどの設備が充実した方が賃貸人気は高くなります。
投資用不動産は自分で住むことはありませんが、自分で住みたいと思える物件であることがまずは選択するポイントになります。
収益性が高い物件を選ぶ
不動産投資は投資である以上、収益性は何と言っても一番大切なポイントです。
しかし、ただ単に収益率が高ければ高いほど良い物件とは限りません。一般的に大都市、特に都心の一等地に近い物件ほど収益率（利回り）は下がり、郊外に行くほど高くなります。また、物件が新しいほど利回りは低く、古くなれば高くなります。
その時点では利回りが高くても、築年数が古くなれば、競合する新しい物件に賃借人が取られてしまい、その結果、家賃を下げざるを得ず、結局は利回りが落ちてしまうこともあります。不動産は長期投資が基本ですので、将来的な価値や収益性も加味して価格は決まります。
逆に都心の物件は利回りが低くても、賃貸人気が根強いので家賃が下がりにくく、価値や収益性を維持しやすいといったメリットがあります。
同じような地域や部屋のタイプで利回りを比較することは大切です。その地域・タイプで一番収益性が高い物件を選択しましょう。
地域や築年数が違う物件で利回りを比較することは、一つの指標にはなりますが、なかなか難しいと思います。東京都千代田区の新規マンション3%と、福岡県福岡市の築古マンション10%は、固有の事情も調べる必要がありますので、単純な比較はできません。
融資条件が良い物件を選ぶ
不動産投資に際して、購入資金として不動産投資ローンを借りる方がほとんどでしょう。
不動産投資ローンは住宅ローンに比べると金利は高くなりますが、それでも35年の長期ローンで1％台（変動金利）と低金利の恩恵を受けることができます。
①レバレッジ効果を得られる
投資物件の利回りがローン金利を上回っていれば、レバレッジ効果を得ることもできます。
物件価格3,000万円で、その利回りが年率5％（経費差し引き状態で）の場合、3,000万円を自己資金で投資した場合は5％の利回りですが、自己資金1,000万円+不動産投資ローン2,000万円（年利1％と仮定）で調達した場合で考えてみましょう。
この場合、投資した自己資金1,000万円の利回りは、以下の通りとなります。
投資利益＝家賃収入（経費差し引き後）－不動産投資ローン借入金利
つまり、
3,000万円×5％－2,000万円×1％＝130万円が投資利益となります。
自己資金は1,000万円ですので、自己資金に対する投資利回りは、
130万円÷1,000万円＝13％となります。
全額自己資金では、自己資金の投資利回りは年率5％でしたが、3分の2の資金を低利の不動産投資ローンを利用することで、投資利回りは年率13％にアップします。これがレバレッジ効果です。
また、不動産が値上がりして売却した場合は、値上がり益を得ることができます。これは不動産投資のメリットの一つでもありますが、やはりレバレッジをかけていれば自己資金に対する投資利回りは高くなります。
もちろんフルローンやオーバーローンによるリスクはあります。しかし、金融機関の担保評価が高く、更に、金利が安く借入期間が長く取れる物件であることは大切です。
②金利が少しでも安くなれば、トータルの支払いで大きな差が出る
2,000万円を35年間の元利均等返済で借り入れた場合を比較してみましょう。
金利2.5% 月々の支払＝71,499円、総利息支払額＝10,029,580円
金利2.0％ 月々の支払＝66,252円、総利息支払額＝7,825,840円
0.5%の差ですが、月々で約5,000円、35年トータルでは200万円以上の差額が出ます。物件価格の交渉も必要ですが、金利をいかに低くするかを考えることも必要です。
金融機関の評価が高い物件は、物件そのものが良い物件であることが重要です。収益性が高くても、金融機関の評価が低い物件には手を出すべきではありません。
出口戦略にも大きく影響します。保有物件を売却しようとした際に、次の購入者が融資を利用できないと買い手が見つかりにくくなってしまいます。
現在、融資が利用しやすい物件は都心部で立地の良いワンルームマンションです。35年ローンを利用するのであれば、築年数20年以内の物件となります。
管理がしやすい物件を選ぶ
不動産は保有することによってコストがかかります。固定資産税・都市計画税などの税金の他、修繕や管理費用などです。これは賃料が入ろうと入らなくてもかかってきます。
修繕や管理費用に関しては、物件のタイプ（マンション、アパートなど）や築年数によって変わって来ます。修繕・管理費用をいかに抑えるか、また、効率的に使用するかは、収益率と同様に大切なポイントだと思います。
一棟アパートなどは外構周辺部、外壁、階段、廊下などすべて自分で管理しなければなりませんが、区分所有マンションであれば、管理組合が居室以外の、建物の共用部分はまとめて管理、修繕を行ってくれます。もちろん、マンションでも管理費や修繕積立金を支払いますし、アパートであっても、管理会社に業務を全て委託することもできます。
しかし、マンションの方が部屋数が多く規模が大きいので、規模のメリットから経費率を下げやすい傾向にあります。
委託した管理業者によって管理状態は差があるので、その点は購入時によくチェックする必要があります。その点では、優良な管理業者が管理を委託されている区分所有のマンションは、アパートや一戸建て住宅に比べて管理がしやすい物件と言えるでしょう。
ファンドマネージャーからのアドバイス
これまで、いろいろな物件に投資してきましたが、首都圏、特に東京都内の千代田区、港区、渋谷区、目黒区、世田谷区あたりの区分所有マンションは安定した投資対象として、確実に収益を得ることができました。
もちろん、その中でもハザードマップを確認して水害などが起こりにくい地域を選ぶことが必要です。
また、建物の状態は完全にチェックすることはノウハウ的にも、時間的にも、コスト的にも難しいと思いますので、有名な分譲業者（デベロッパー）、建設会社（ゼネコン）、設計会社が手掛けた物件を選ぶのが良いと考えられます。
ローンについては、金融機関の評価が低い物件は何かしらの問題がある可能性もありますので、ローン借入の条件が良い、金融機関の担保評価が高い物件が良いでしょう。
これらを総合するとなかなか優良な物件は無いと感じるかもしれませんが、すぐに飛びつかず時間をかけて上記がクリアになるような優良な物件を探すことが大切です。
都心部の物件は、郊外の物件に比べると、利回りはやや低く、魅力が少なく感じるかもしれません。しかし、都心部の物件は、長期的な資産価格の安定性が値段に含まれています。良い物件とは、インフレが発生すれば同時に値上がりすることが期待でき、更に、築年が経っても、良好な管理状態によって、老朽化による資産の目減りもある程度抑えらる物件です。
まとめ
ネットで物件を探したり、不動産会社から物件を紹介された時、その物件が良い物件であるか判断するのは、なかなか難しいと思います。
良い物件であるための条件は、立地、管理、デベロッパー・ゼネコン、融資条件など、さまざまです。
これらを全てクリアーする物件は、なかなかないと思いますが、不動産投資は長期投資として、老後の資産形成や私的年金を期待しての投資となります。スタート時点で失敗してしまうと、その後、20～30年も失敗をひきずってしまうことになりますので、物件の選定は慎重に行いたいものです。
