投資用の不動産を購入する際、売買代金以外にも諸費用がかかります。諸費用にには、仲介手数料、融資手数料、火災保険などに加えて、登記の費用などがあります。そもそも「不動産登記」とは何なのでしょうか。また、「不動産登記に関する費用」はどの程度のなのでしょうか。
ここでは、不動産登記の概要と種類、また、費用相場や費用を抑える方法を解説して行きます。
不動産登記とは
登記とは、権利関係などを公に明らかにするために設けられた制度のことで、商業登記や法人登記、船舶登記などさまざまな種類があります。「不動産登記」も登記の一つで、入手した土地や建物が誰のものなのかをはっきりさせるために行われています。
戸籍謄本や住民票では、住所・氏名・生年月日などしか出てきませんが、不動産登記は、権利関係（所有者や抵当権者）や構造も出てきますので、より詳しい情報を得ることができますし、法務局を通じて誰でも情報を取得することができます。
例えば、Aさんが不動産会社X社から中古マンションを購入したとします。法律上の所有者はX社からAさんに移ります。従って、不動産登記をして、所有者をX社からAさんに移ったことを登録（登記）する必要があります。
ただし、所有権移転の登記を勝手に行うことはできません。所有者が登記の義務者として、登記識別情報（権利証）や本人確認書類（印鑑証明書）などの書類を添付しないと法務局は登記申請を受け付けてくれません。
不動産登記が必要な場合
それでは、不動産登記はどのような場合にしないといけないのでしょうか。以下は一般的な例です。
不動産を購入（取得）したとき
不動産を購入、相続するなどして取得した際に、所有権が自分に移ったことを示すために「所有権の移転登記」が必要になります。また、建物を新築した場合や、まだ登記されていない建物を購入した場合には、表題部を新しくつくる「建物の表題登記」と、権利部の甲区欄を新しくつくる（所有権を初めて登記する）「所有権の保存登記」をします。
必要な場合1：住所変更（引っ越しなど）・姓が変わったとき
引っ越しなどで所有者の住所変更があったときや、結婚などで姓が変わったときには、登記名義人の「住所・氏名の変更登記」をすることができます。
必要な場合2：不動産の所有者が亡くなったときや、相続が発生したとき
不動産の所有者が亡くなり相続が発生したときには、その不動産を相続した人が「所有権の移転登記」をします。
ローンを借りたとき・完済したとき
不動産購入時に金融機関からローンを借りれば、借入時に抵当権設定登記をします。これは、融資した金融機関が司法書士などに依頼して登記しますが、登記費用は借入人負担となるのが一般的です。
逆に、ローンを払い終われば、抵当権を抹消できますが、設定されている抵当権が自動的に消える（抹消される）ということではありません。ローンを完済すると、金融機関からローンの支払いが終わったことを証明する書類（完済証明書）が送られてくるので、「抵当権の抹消登記」を申請して抵当権を抹消しましょう。
不動産登記の費用
不動産登記には、まず、登録免許税が必要になります。更に、登記手続きは専門的な知識や技量が必要となることから、通常は司法書士にその手続きを依頼します。
従って、不動産登記には登録免許税に加えて、司法書士報酬を合わせて費用が必要となります。
登録免許税は国に納める税金で、税額は土地・建物の固定資産税評価額に税率をかけて計算します。あくまでも固定資産税評価額ですので、売買価格ではありません。固定資産税評価額は、土地や家屋などの評価方法を定めた「固定資産評価基準」に基づいて、各町村が個別に決める評価額です。
傾向としては、時価（売買価格）よりも低くなります。固定資産税評価額は、所有者であれば毎年納付する固定資産税の納付通知書に記載されています。また、東京23区内であれば、都税事務所で固定資産評価証明書を取得することができますが、所有者と関連が無い方は取得することはできません。通常、売主自身か売主の委任を受けた司法書士・不動産仲介業者などが取得して税額を計算します。
| 登記 | 本則 |
| 所有権移転登記（土地） | 評価額×2.0％ |
| 住宅用家屋所有権保存登記（新築建物） | 評価額×0.4％ |
| 住宅用家屋所有権移転登記（中古建物） | 評価額×2.0％ |
| 抵当権設定登記 | 債権額（借入額）×0.4％ |
軽減措置もありますので、以下の記事も合わせてご確認ください。
都内のワンルームマンションであれば、登録免許税は20万円以内に収まるでしょう。合わせて、2,500万円をローンで借り入れて抵当権を設定すれば、更に10万円の登録免許税がかかります。
不動産登記における司法書士報酬の相場
司法書士の報酬はいくらくらいでしょうか。
司法書士の報酬は決まった金額はなく、司法書士によって異なります。報酬の項目としては、登録免許税などに加えて、交通費やFAX・通信費、謄本取得費用などの実費に加えて、登記手続きの報酬と日当などがあります。
だいたいの目安は以下の通りです。
- 所有権移転登記 相続 5万円～10万円
- 所有権移転登記 売買 4万円～8万円
- 所有権保存登記 2万円～3万円
- 抵当権抹消登記 1万円～2万円
- 住所・氏名の変更登記 1万～2万円くらい
司法書士の選び方
人生のうち、何度も不動産取引をする方は多くないでしょう。従って、いつも使っている司法書士がいるという方は、ほとんどいないでしょう。
通常、不動産取引にあたっては、ローンを取り扱う金融機関が司法書士を指定してきたり、不動産会社がいつも使っている司法書士を紹介してくれますので、自分で司法書士を探す必要はありません。
自分で探すのであれば、インターネットで探してみましょう。東京であれば、東京司法書士会のホームページから、自分の住んでいる地域に近い司法書士を紹介してくれます。
いくつかあたって、報酬を比較してみても良いでしょう。
費用を抑える方法
不動産登記の費用を抑える方法ですが、登録免許税を少なくすることはできません。従って、如何に司法書士報酬を抑えるかによります。
一番は、司法書士に任せずに、自分で登記手続きを行うというものです。では、登記手続きは自分でできるものでしょうか？
所有権の移転や抵当権の設定手続きなどは、司法書士に任せるべきです。そもそも、ローンを取り扱う金融機関は司法書士を指定してきます。所有権移転の登記などは、登録免許税の計算から申請書類の作成までいろいろと手間がかかり、知識も必要なので、安全のためにも専門家に任せる方が良いでしょう。
しかし、住所や姓の変更などは、自分で行っても良いでしょう。特に期限もありませんので、確認しながら進められます。
住所変更の手続きについては、以下の記事も合わせてご確認ください。
いろいろと説明しましたが、不動産登記の費用を抑えたいのであれば、司法書士に直接値引き交渉をするのと、売主に一部もしくは全部を負担してもらうよう交渉するのが一番でしょう。売主が不動産会社であれば、ある程度は応じてくれる場合もあるようです。
ファンドマネージャーからのアドバイス
我々は、これまでの不動産取引の中で、司法書士と報酬の交渉をしたり、自分で登記手続きをすることで登記費用を削減するようなことはしてきませんでした。司法書士には費用よりも、登記の相談に乗ってもらえるか、また、迅速に正確に対応してもらえるかなどを求めていました。また、安心して仕事を任せられるかという点も重要です。
司法書士も個人で経営していたり、複数人で事務所を構えたりなど、経営の方法が異なります。また、得意分野も違ってきます。不動産取引は苦手で、過払い金請求などを専ら手掛けているような事務所もあります。
金融機関から抵当権の設定や抹消を任されている司法書士は安心してお付き合いができる司法書士と言えるでしょう。我々がお付き合いのある司法書士は、金融機関を通じての取引で知り合った方がほとんどです。
投資用不動産購入後、もし、住所変更などの手続きを依頼したり、相続などで相談したいことが発生すれば、取引したときの司法書士の名刺を保管しておいて、相談してみてはいかがでしょうか。
もちろん、住所や姓などの簡単な変更は自分で登記手続きしてみても良いとは思います。手間と費用を比べてみて、ある程度の手間をかけることができるのであれば、挑戦してみてください。
まとめ
1．不動産登記は、不動産の権利関係などを公に明らかにする制度です。投資用の不動産を購入した場合など、不動産登記の手続きが必要になります。
2．そのほか、住所変更・姓の変更、相続が発生したり、ローンを返済して抵当権を抹消するなどの際、不動産登記が必要になります。
3．不動産登記の費用は、登録免許税と司法書士の費用がかかります。登録免許税は税法の定める税率と固定資産税評価額を掛け合わせて計算されます。司法書士の費用は、司法書士によって異なります。
4．司法書士の費用もだいたいの相場があります。
5．司法書士はローンを取り扱う金融機関や不動産会社から指定・紹介された方を使うことがほとんどです。ネットなどで自分で探すこともできます。
6．司法書士の費用を抑えるには、複数の司法書士から見積もりを取ったり、登記を自分で行うなどの方法があります。ただし、所有権移転登記や抵当権設定登記は司法書士に任せる方が安全なので、直接値段交渉を行ったり、不動産会社に一部もしくは全部負担してもらうことを交渉してみましょう。
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