ＫＭマネジメント編集部です。サブリース契約は賢く使えば大変便利なものです。しかし契約内容によっては不利になってしまうこともあります。
またサブリース会社によっては、解約できないといった条件をつけているところもあります。サブリース契約をしたいと思っても、解約のことが気になって踏み出せないという方もいるかもしれません。今日はそんなサブリース契約の解約について、有利な条件で解約するためのポイントをお伝えしたいと思います。
サブリースとは
サブリースは、物件をサブリース会社に貸し出す代わりに、オーナーは賃料を受け取る契約形態です。オーナーは貸し出すのは、物件の直接の借主ではなくサブリース会社となるため、空室リスクなどを避けて家賃を受け取ることができ、入居者の募集や管理の手間などが省ける反面、その分家賃収入は通常の運用より低くなります。
また、最近では特に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車事件」が有名になったため、サブリース契約という話を聞いたことがあるのではないでしょうか。サブリース契約は家賃保証をされたり、管理の手間は省けますが、契約期間の見直しや家賃の見直しがあったり、サブリース会社がつぶれたら賃料は保証されない、入居者の属性がわからないといったデメリットがあることも把握しておく必要があります。
サブリース解約を考えるべきタイミング
サブリース解約については、メリット、デメリットがあります。どういったタイミングでサブリース解約を考えるべきか、そのポイントをお伝えします。
家賃が大幅に下がった
サブリース契約では、空室があったとしてもサブリース会社から家賃を受け取ることができます。しかし、空室状態が続けば、サブリース会社は損をすることになるため、家賃の見直しは契約条件に入っているのが一般的です。
家賃の見直しが行われた結果、利回りが想定を下回ったり、大幅に家賃を下げられた、という場合は、解約を考えた方がいいでしょう。
管理不足がみられる
サブリース契約をしていると、その分オーナーに入る家賃は少なります。それは、サブリース会社が家賃保証のリスクをおったり、管理をしてくれるため、その分のコストがかかっているからです。
しかし、もしサブリース会社がしっかり管理をしてくれないというのであれば、解約を考えるのも手です。客付きがよく新しい物件であれば、そこまで管理の手間はかかりません。キャッシュフローが悪化しているのであれば、自分で管理することを考えましょう。
もし、家賃見直しの際に家賃が大幅に下がった場合は、サブリース解約を考えていいタイミングです。
コンプライアンス違反
サブリース会社は、信用が大変重要です。かぼちゃの馬車事件のように、違法なことをしているサブリース会社は、いつとんでもおかしくありません。もしサブリース会社がとんだ場合は、オーナーとしては投資計画を狂わされる結果になります。
もしサブリース会社についてコンプライアンス違反だったり、信頼を損なう行動があった場合は、解約について検討してみてもいいでしょう。
サブリースが解約できる場合
サブリース契約は、借地借家法によって、借主であるサブリース会社が手厚く保護されています。そのため、オーナー側から簡単に解約することは難しいです。
もちろん、契約書に解約方法についての記載があれば、その方法に準じて解約処理を行えばいいのですが、そうでない場合は、交渉を行う必要があります。しかし絶対に解約が認められないわけではありません。
物件の使用について正当事由がある場合
サブリースの解約について、物件を使用する正当な事由があると裁判所の認められれれば、解約の可能です。
例えば経済的な状況によって家を失って住むところがなく、サブリースしている物件に住まなくてはならない。または、お金がなくて物件をどうしても売却する必要があるといった場合は、賃借人の使用の必要性として、サブリース契約の解除の正当事由として認められる場合があります。サブリース会社が認めればの話ですが、もしそのような状況にある場合は、交渉の余地があります。
サブリース会社との間で賃貸借契約を締結して、家賃保証及び満室保証を受けていた建
https://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/103-122.pdf
物のオーナーが、老朽化した自宅の補修改築のためにまとまった資金を必要とし当該建物
を空き家状態で売却することを望んで、サブリース会社に対して賃貸借契約の解除及び明
渡しを求めた事案において、正当事由を補完するものとして50万円の立退料支払いを条件
に認容された事例
また、物件が老朽化しており、建て直しの必要があるといった場合も、認められる可能性があります。ただし、正当事由として認められたとしても、契約にない例外的な解約である場合は、立退料の提出を求められる場合もあります。どういった場合が該当するかについては、やはり弁護士に依頼してしっかりと調べてもらうといいでしょう。
サブリース解約の手順
サブリースの解約には、契約の状況によって様々なルートがあります。ここでは、一般的な解約手順を解説していきます。解約手順については、本記事を参考にすると同時に、契約内容をかならず確認しましょう。
サブリース契約の解除通知書を作成
サブリースの解約をしたいとなった場合、まずはサブリース契約の解除通知書を作成しましょう。この場合、大事なことは解約の根拠です。契約書に解約条項が書いてあるのであれば、それに従い、もしそうでなくオーナー側の都合となる場合はどういった事情か、またどのような必要があるのかを記載しましょう。
解約通知書を送付
解約通知書を作成したら送付しましょう。ここで気を付けなくてはいけないのは、解約通知書を送付する場合は、必ず記録に残る方法で行うということです。口頭で伝えるということはNGです。書面やメールなど、こちらが送付した記録が残る方法で送るようにしましょう。
サブリース会社と交渉
サブリース会社が解約通知を確認したら、解約についての交渉に入りましょう。もし契約期間より短い期間で解約をするという場合は、なんらかの金銭的な保証が必要になる場合もあります。しかし、臆せずにこちら主張すべき点はしっかりと伝えることが大切です。
物件、入居状況を確認
サブリース契約が終了したら、物件の管理、運用は自分で行うことになります。しかし、いきなり物件を引き渡されても状況がわからなければ対応できません。また物件の修繕個所があったり、家賃の未収金などがあれば対応する必要があります。物件を引き継いだ場合、どういった状況になるのかを必ず確認しておきましょう。
サブリース契約は解除できます
サブリース契約は解除できない。そんなことを不動産会社に言われた、そんな経験があるという方もいるかもしれませんが、サブリース契約は契約にのっとって手順を踏めば解約可能です。またもし契約の範囲外であっても、金銭的で解決することができる可能性はあります。
もしサブリース契約を解除した方が利益が出せるタイミングだったり、どうしても解除したいという場合は、とにかく一度サブリース会社に打診してみましょう。また弁護士に相談することも手です。とにかくやる前から無理だと思わずに、手を尽くすことが大切です。
