不動産投資のシミュレーションで失敗しないポイント教えます

不動産投資を行う上で、どの程度利益がでるかなど、シミュレーションをすることは成功する上で非常に重要です。しかし、誰もがシミュレーションをしないととわかっていても、やり方がわからなかったり、正確な数値を出せずに困ってはいないでしょうか。

せっかくのシミュレーションも間違ったやり方では全くの無駄です。ここでは、不動産投資のシミュレーションを正確に行い、実際の投資に活かすためのポイントを解説します。

シミュレーションでは何をする？

不動産投資のシミュレーションでは、かかる経費や収益などから、実際に物件の運用を行うと収支がどのようになるのかということを計算します。シミュレーションを行うことで、不動産投資をした結果を予想することができます。

シミュレーションの結果が悪ければ、改善点を見つけたり、またはやらないという判断を行うなど、リスクを抑えることができます。

不動産投資シミュレーションの準備

不動産投資のシミュレーションを行うのであれば、すでに多くの不動産投資シミュレーターやアプリを利用することができます。ただし、そういったアプリやシミュレーターを利用するためにも、物件価格だったり諸費用など、必要な数字を把握しておく必要があります。

シミュレーションに臨む際には上記のような金額を把握しておく必要があります。

物件価格

まずは不動産の物件価格です。土地も購入する場合は、当然その価格も含めておきましょう。

満室時年収

満室時の年収です。家賃の設定については、周辺の不動産価格などを参考に決めましょう。

想定空室率

不動産は常に満室ということはあり得ません。必ず空室は発生します。常に満室でないと利益がでないというのでは経営は難しいです。8割くらいを想定するといいでしょう。

購入に関わる諸経費

購入に関わる諸経費です。司法書士への報酬だったり、登記費用、保険など、数十万円は必ずかかってきます。登記は自分でやることもできるので、その辺りも考えましょう。

設備投資費

家具、家電だったり、通信機器などの設備投資費です。一般的な相場から考えるといいでしょう。

維持管理費

物件の維持管理費です。自分でやればかからないですが、管理会社などに委託する場合はかかってきます。家賃の5％程度が相場です。

ローン金額

ローンの金額です。自己資金のみでまかなう場合は必要ないですが、多くの方がローンを組むことになるでしょう。

返済期間

ローンの返済期間です。繰り上げ返済などをする予定がある場合はそれも考えましょう。

金利

ローンの金利です。固定金利の場合は、変わらなりですが、変動相場制の場合は、変わる可能性もあります。

修繕積立金

修繕積立金です。修繕積立をしておかないと、いざという時に大きなキャッシュが必要になります。必ず積立しておきましょう。

固定資産税・都市税

税金は必ずかかってきますので、シミュレーションの際は入れ忘れないようにしましょう。

おすすめのシミレーションサイト・ソフト

不動産投資のシミュレーションにお勧めのサイトやソフトを紹介しておきます。

簡易収支シミュレーション

物件価格、満室時想定年収、想定空室率、諸経費、自己資金、借入金額、借入金額、金利がわかると、返済額や家賃収入などの金額を出すことができます。かなり細かく結果を見ることが出来るので、正確な収支シミュレーションをしたい方にお勧めです。

簡易収支シミュレーション

楽待シミュ―レーター

楽待シミュレーターは、物件価格、表面利回り、物件構造、築年数、建物面積をいれることで、税引き後の残り額がわかります。また、グラフで視覚的にシミュレーション結果を示してくれるので、不動産投資になれないという方でも利用しやすいです。

楽待ちシミュレーターの詳細はこちら

athome賃貸用不動産の投資利回り

アットホームの賃貸用不動産シミュレーターでは、物件価格、想定賃料、想定入居率、管理費、修繕積立費を用いて、表面利回り、実費利回りを出すことができます。少ないデータでシンプルに利回りをしることができるので、まずは簡易的に利回りをだしたいという場合にお勧めです。

athome賃貸用不動産シミュレーターはこちら

まとめ

不動産投資は情報戦です。シミュレーションは投資収益を計算する上でもっとも重要な指標となります。ただし、それだけに数字が正確でなかったりすると意味をなさなくなってしまいます。シミュレーションを行う際は、出来るだけ正確に数値を測るようにしましょう。