不動産投資をやっていると、投資用マンションに自分は住むことが出来ないのかと疑問を持つ方もいると思います。自分の購入した物件ですし、住むことは一見問題ないように思いますが、投資用ローン買った物件には自分で住めないといった噂を聞いたなど、本当のところがわからないという声を聴きます。そこで今回は投資用物件に住むことはそもそもOKなのか、本当のところをお伝えします。
投資用マンションには自分で住めるがリスクがある
結論から言いますが、投資用マンションに自分が住むことは可能です。購入した物件は住居ですし、自分の持ち家なのですから、住むことに法的な問題はありません。しかし、注意しなくてはいけないリスクがあります。それはローンの取り扱いについてです。
不動産投資ローンの契約違反になる可能性がある
不動産投資ローンの契約条項の中には、物件の使途を投資用に限定する文言が入っているのが一般的です。私達は、物件を購入する際に、不動産投資用の物件であれば、不動産投資用のローンを組んでいるかと思います。同じ物件を購入するのでも、住居用であれば、住宅ローンが使われます。物件を購入するという用途は同じなのに、なぜローンの種類が違うのか。どうせなら、金利が安い住宅ローンで物件を購入したいと考える方もいると思いますが、住宅ローンが安いのは、住居用として住むことが前提になっており、その文返済不能になるリスクが低いだろうと判断され、金利が安くなっています。
対して、投資用の物件については、空室リスクがあったりと、居住用住宅と比べて、返済がされないリスクが高くなります。そのため、不動産投資ローンは、通常の住宅ローンよりも金利が高くなっているのです。また、ローンの審査基準も違います。住宅ローンでは、借り主の収入、安定性などを重視するのに対し、不動産投資ローンでは、物件の収益性などが重視されます。
不動産投資ローンの契約違反を指摘されたらどうなる？
では、もし金融機関から不動産投資ローンの契約違反を指摘されたらどうなるのでしょうか。具体的にどうなるかは、契約にもよりますが、一般的には「期限の利益を逸失する」といった文言が入っており、ローンの一括返済を求められる可能性があります。
ただし、実際には金融機関に居住用として利用していたという事実がばれる可能性は限りなく低いですし、不動産投資ローンで借りていた物件に住んでいたことが金融機関にわかったからといって、即座にローンの一括返済を求められるわけではありませんが、可能性としてあることは覚えておきましょう。
住民がいる場合の対処法
物件に誰も住んでいないのであれば、ローンについてのリスクを理解したうえで住み始めることはできます。しかし、住民が住んでいる場合は、住民の方に出て行ってもらわなくては住むことはできません。では、法律的にどのようにすれば、住むことが出来るのでしょうか。
住民の追い出しをするポイントは二つ
もし仮に投資用物件に自分でどうしても住みたいとなった時に住民が住んでいるという場合に、クリアしなくてはいけない要件は、借地借家法28条で定められた２つです。
建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
- 立ち退きのための正当事由
- 立ち退き料
一つは、立ち退きのための正当事由です。どうしても立ち退いてもらわなくてはいけない正当な理由を用意する必要があります。ただし、一ヶ月家賃を滞納している、騒音がひどいといった程度の理由では、立ち退きの正当な理由とはなりません。正当な理由として認められるには、三カ月以上の家賃の滞納や、法律違反の疑いのある行為だったりと、相当な理由が必要です。
もう一つは、立ち退き料です。引っ越し料金の負担だったり、立ち退きのための迷惑料を相手に対して用意する必要があります。一般的には、家賃の三ヶ月分程度が相場といわれています。もちろん、交渉次第で立ち退き料は減額することも可能ですので、まずは住民の方に相談してみましょう。
まとめ
投資用物件に住むには、ローンの契約条項だったり、住民の合意など、クリアしなくてはいけないハードルがあります。基本的には投資用物件は住居用にすることは難しいと覚えておきましょう。
