【税理士による解説】住宅取得等資金贈与の特例～贈与税の非課税制度について～

2022.11.6 miyahara

贈与税とは、個人から財産を無償で受け取った場合に発生する税金です。

ただし、住宅を取得するための資金援助である場合に限り、一定の金額以下であれば税金を課されない「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」というものがあります。

税制改正について

この制度は当初2021年12月31日までの措置とされていましたが、2022年度の税制改正大綱によって、2年間の延長（2023年12月31日まで）が発表されました。

また、民法改正で2022年4月1日より成年年齢が18歳になりましたので、この制度も18歳から使うことが可能になります。

税制改正によって非課税限度額が変更になり、耐震・省エネなど一定基準を満たす「質の高い住宅」であれば最大1000万円、それ以外の一般住宅は最大500万円となりました。

ただし、東日本大震災の被災者に適用される非課税限度額は、質の高い住宅は1500万円、それ以外一般住宅は1000万円となっています。

また、改正前は、契約締結日によって一般住宅、省エネ住宅それぞれに非課税枠が定められていたのですが、改正後は契約締結の時期は問われないことになりました。

贈与税の非課税制度を利用するには、贈与を受ける側（受贈者）の要件と、贈与資金で購入する住宅の要件をそろって満たしていなければなりません。

住宅取得等資金贈与の非課税制度を利用するには、資金の援助をしてもらう受贈者側に対して、主に以下の7つの要件があります。

贈与者の直系卑属（子や孫）であること
2009年分から2021年分までの贈与税の申告で、一度も住宅取得等資金贈与の非課税制度を利用したことがないこと
贈与を受けた年の、受贈者の合計所得が2000万円以下(新築等をする住宅の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は1000万円以下)であること
贈与を受けた年の1月1日時点で、18歳以上(2022年3月31日以前の贈与については20歳)であること
配偶者、親族など、特別な関係のある人から住宅を取得（購入）していないこと
贈与を受けた年の翌年の3月15日までに、贈与金の全額を充てて住宅を購入し、居住しているか、同日後遅滞なく、居住することが確実であること（遅くとも同年12月31日までに居住する必要がある）
贈与を受けたときに受贈者が日本国内に住所を有していること

住宅取得等資金贈与の非課税制度は、住宅の新築・購入だけでなく、増改築の場合も適用されます。それぞれ、以下のような要件があります。

新築または取得の場合は、次の要件を満たす必要があります。

■新築または取得した住宅（戸建てやマンション）の床面積が、40㎡以上240㎡以下で、かつその床面積の1/2以上に相当する部分が受贈者自身の居住用（※）であること

（※賃貸併用のほか、他者へ貸す際はその面積に要注意）

■加えて、以下のいずれかの要件を満たす必要があります。

増改築の場合は、以下の4つの要件があります。

この制度で、非課税限度額が500万円加算されるための「質の高い住宅」の要件は、以下3つのいずれかの基準に適合する住宅で、書類によって証明がされることが求められます。

※上記の各等級等は、日本住宅性能表示基準の等級（具体の基準は評価方法基準（2001年国土交通省告示第1347号））と同じものです。

贈与税の非課税制度を利用するには、確定申告が必要です。贈与された金額が非課税の枠内だと「税金0円だから申告しなくともよい」と思い込んでしまいがちですが、申告せずにいると非課税制度を利用できないばかりか、無申告加算税や延滞税を加算されてしまうこともあります。

贈与を受けた翌年の確定申告期間に、必ず申告を行うようにしましょう。

小規模宅地等の特例とは、亡くなった人が住んでいた土地の相続税評価額を、最大で80％減額できる制度です。ただし、亡くなった人と相続人が同居していたか、相続人が相続開始以前の3年間は持ち家を所有していなかったことが要件となります。

そのため、マイホームを購入すると、将来、親の相続の際に親の住宅の評価に関してこの特例を受ける要件から外れてしまいます。

その結果、親や祖父母からの贈与資金を利用してマイホームを手に入れていた場合、その後、親や祖父母が亡くなって実家の土地等を相続する際に、減額が適用されず、相続税の負担が増える恐れがあります。