不動産投資というと、多くの人が不動産を購入して売却したり、貸し出したりといったイメージを持つかもしれませんが、不動産投資ファンドという選択もあります。不動産投資ファンドは、周りから集めたお金を、プロが不動産に投資し、その利益を分配するものです。
今日はこの不動産投資ファンドの仕組みと、ファンドを使って儲ける仕組みをお伝えしていきます。
不動産投資ファンドの仕組みとは
不動産投資ファンドは、不動産投資のためのお金を投資家が募り運用し、そこで得た利益を分配する仕組みです。そのため、ファンドに出資する人は自分で不動産の売買や運用はする必要はなく、管理などの手間もなく、収益を得ることができます。また、不動産を購入するわけではないので、少額から始められるなどのメリットがあります。
もちろん、元本割れとなるリスクもありますが、不動産投資を考えているけれど自分の時間が取れないといった方にはお勧めの不動産投資といえます。
不動産投資ファンドのメリット
現物不動産投資と比べ、不動産投資ファンドには見方によって多くのメリットがあります。
少額から投資できる
不動産投資ファンドは現物の不動産を購入するわけではないので、少額から投資に参加することができます。通常、大きな自己資金が必要な所を少額から投資できるのは大きなメリットだと言えます。
物件の管理・運用の必要なし
不動産投資ファンドを利用した場合は、自分で物件を購入するわけではないので、物件の管理、運用が必要ありません。維持管理コストや手間がないため、サラリーマンでも参加しやすい投資だといえるでしょう。
分散投資ができる
不動産投資ファンドは、同時に複数のファンドへの投資が可能です。通常の不動産投資であれば、自己資金が多くないと、なかなか複数の物件に手を出すことができません。その点、ファンドであれば、少額で分けで分散投資を行い、リスクヘッジが可能です。
専門家に依頼できる
不動産投資ファンド最大のメリットは、その道のプロである専門家に依頼できる点です。不動産投資において最も重要なのは情報ですが、その情報に精通しているプロがファンドを運用してくれるので、安心できますね。
不動産投資ファンドのデメリット
不動産投資ファンドのデメリットについて紹介します。ファンドも現物も、しっかりとデメリットを把握したうえで、投資に臨むのが成功のコツであることは変わりません。
利回りが少なくなる可能性がある
ファンドは不動産投資を行うのが自身かそれともファンドかという違いになります。ただし、ファンドの場合は、ファンドが運用する手数料が加わってきます。また物件を直接購入する不動産投資と違い、投資金額を小口化したものになるので、利回りも少なくなる傾向があります。
レバレッジが効かない
現物の不動産投資であれば、例えば500万円の元手で2500万円の物件を購入する、自分が持っている資金以上の投資ができるレバレッジ効果を得ることが出来ました。しかし、ファンドとなると、不動産ローンを組むことはできず、レバレッジを効かせることができません。
商品数が限られる
少額から気軽に不動産投資に参加できる不動産投資ファンドですが、希望者に比べて商品数が少ないという市況が続いています。応募したいファンドがあっても、すでに締め切ってしまい、投資したいファンドに応募できない場合があります。
ファンドに理解が必要
不動産投資ファンドは、時には複雑なスキームを組んでいる場合があり、どういったファンドなのか、初心者には理解が難しい場合があります。ファンドも不動産投資と同様に元本割れするリスクもあるため、ファンドに対する理解なく投資するのは危険です。
ファンドに投資をして成功するコツは？
現物不動産投資とは少し毛色が異なる不動産投資ファンドですが、成功させるにはしっかりとファンドを理解する必要があります。
ファンドを分散する
不動産投資ファンドのメリットは、現物と違い少額でいくつものファンドに投資が可能な点です。一つのファンドにのみ資金を集めていると、そのファンドが失敗すると損失が集中してしまいます。しかし複数のファンドに分けておけば、損害が出たとしてもリスクを分散できます。
事前に調べたものにのみ投資する
不動産投資ファンドは、応募が少ないために狙っていたファンドが締め切られてしまったということもありえます。そんな時に、とりあえず応募できるファンドがあったかたと投資をしてしまわないことが大切です。ファンドに投資する時も、現物と同じように慎重に選別しましょう。
中途解約できるかどうかを確認する
不動産投資ファンドは、クーリングオフ制度の対象になっています。しかし、条件が定められていたり、商品ごとに違いがあります。また、買取や譲り渡しが出来るファンドもあります。ファンドを購入する前に、クーリングオフや売買の条件を確認しておきましょう。
不動産投資ファンドの種類
不動産投資ファンドにはいくつか種類があり、それぞれ異なる特徴があります。
不動産投資信託（REIT）
不動産投資信託（REIT）は、投資信託及び投資法人に関する法律により運用されるサービスです。不動産投資法人が投資家から集めた資金で不動産を運用し、利益を投資家に分配します。
特徴としては、株式などと同じく取引所で売買できる金融商品として扱われている点です。REITは、誰でも応募をすることができる公募ファンド、特定の投資家のみ応募することが出来る私募ファンドのの2種類があります。
不動産特定共同事業
不動産特定共同事業は、実際の不動産を小口化し、出資します。特徴としては、実際の不動産を小口化する仕組みのため、不動産の所有者となる場合があります。また、不動産特定共同事業には3つの種類があります。
任意型組合
任意型組合は、組合を結成し、加盟するすべての投資家と、不動産特定共同事業者との間で、任意組合契約を結んで、不動産投資を行う方法です。投資家は不動産を共有持ち分で所有することになり、その分を現物出資します。
匿名組合型
匿名組合型では、全ての投資家と事業者が匿名の組合契約を結びます。投資家は現金で事業者に出資を行い、事業者は出資を元に物件の取得、管理、運営を行います。収益は、各投資家の投資割合に応じて分配されます。匿名組合型では、投資家は物件を所有していない点に特徴がありまｓ。
賃貸借型
賃貸借型では、不動産を投資家が共同で購入し、不動産特定共同事業者に、不動産を賃貸、または賃貸を委任するという契約を結びます。賃貸によって得た収益が投資家に分配されます。不動産は投資家が購入しているため、所有権は投資家にあります。
ファンドも選択肢にいれておこう
不動産投資は、現物だけでなくファンドやクラウドファンディングなど様々種類があります。自分の状況に合わせて最適な選択を選ぶようにしましょう。ファンドも現物も、知識と情報が投資としての成功を左右する点は変わりません。自分で足と手を動かし、最適な商品を選択してください。
