不動産投資信託、REIT（リート）ってどんな投資商品でしょうか？
投資家から集めた資金で複数の不動産を購入して運用する金融商品がREITです。最近注目されている不動産投資の方法なのですが、一般的な実物不動産投資とは仕組みや運用方法が違ってきます。
REITは実物の不動産よりも簡単に購入しやすい反面、仕組みがわからないという声も聞かれます。REITとは何か、仕組みを解説するとともに、メリットやデメリットについてまとめました。
REITとは？
REIT（リート）とは「Real Estate Investment Fund」の略称で、日本語では「不動産投資信託」と呼ばれています。
「投資信託」という商品を聞いたことがある方もいらっしゃると思いますが、投資信託は多くの投資家から資金を募り（投資口を販売し）、集めた資金で債券や株式に投資をしています。
REITでは、多くの投資家から集めた資金をもとに、マンション・オフィスビル・商業施設・倉庫・ホテルなどを取得し、そこから得られる賃料収入や取得した資産を売却することにより得た売却収入を投資家へ分配します。
つまり、投資家の方にとっては、REITを通じて間接的に不動産のオーナーとなることができます。
REIT自体は1960年代に米国で生まれたもので、日本では2001年9月に東京証券取引所に市場が開設され2銘柄の上場によってREIT市場は始まりました。
まだ開設されてから約20年足らずと比較的に歴史の浅い投資商品ですが、現在、日本においては、60銘柄以上の上場REITが上場し、その合計時価総額は約15兆円と大きな市場となっています。
REITの制度が始めるまでは、個人投資家が不動産に投資するには現物不動産を購入するか、私募形式の組合出資へ投資するなど、限られた方法しかなくハードルは高いものでしたが、REITの誕生により不動産投資はかなり身近なものになりました。
REITの詳しいメリットは、後ほど解説していきますが、上場している有価証券への投資ですので、少額で、取引市場が空いてる時間にはいつでも売買可能という、メリットがあります。また、投資かから資金を集めるという意味でいうと、クラウドファンディングと仕組みが似ています。ただし、クラウドファンディングでは、案件に対して投資することになる点で、REITとは違いがあります。
REITの仕組み
REITは会社型投信の一種ですので、投資家は「不動産投資法人」が発行する「投資証券」を購入し、不動産投資法人は集めた資金と金融機関からの借入金をもとに不動産を購入します。投資証券はいわゆる株式会社でいうところの株式ですので、REITの投資家も不動産投資法人の実質的な株主の立場となります。
ただし、不動産投資法人はいわゆるSPC（特別目的会社）のようなもので、通常の会社と違って、自らが運用を行うことはできません。従って、不動産投資法人の全ての業務は外部の業者に委託されます。委託される主要な業務とその業務内容は以下の通りです。
①資産運用会社
投資する不動産の選定、他の関係法人との折衝、資金調達、投資主総会の運営など、幅広い業務を行います。資産運用会社は特定の不動産投資法人の運営のために設立されたものであり、不動産投資法人から受託した業務以外を兼業している会社はありません。
一般的には、資産運用会社の株主、スポンサーからの出向者や繋がりのある人々で運営されていることが多いことから、REITの銘柄選定においては、資産運用会社の株主・スポンサーがどこかということが重要な投資判断材料となります。
②資産保管会社
不動産投資法人が所有している不動産の資産管理の役割を果たします。通常、信託銀行が資産保管会社となります。
③事務受託会社
不動産投資法人の決算作業（会計・納税）を行いますが、これも、資産保管会社と同じ信託銀行である場合が多いです。
④不動産運営管理会社
不動産投資法人が保有している不動産の賃借人の募集を行ったり、建物の管理を請け負います。不動産運営管理会社は、通常、資産運用会社が選定します。
不動産投資法人は、半年ごとに決算を締めて、株式会社の株主総会にあたる投資主総会を開催し、配当金を支払います。投資家は投資主（株主）として、決議事項への賛否を表明することで不動産投資法人の運営に参加できますが、不動産投資法人が自ら行う業務の範囲は狭いため、投資主として口を出せる範囲は限られています。
REITの銘柄選定にあたっては、資産運用会社のスポンサーがどこなのかということと、どのタイプの不動産に投資しているかということが大変重要な鍵となります。
投資法人の名前はスポンサー名や投資している不動産のタイプを冠しているものが大変多いことから、投資家にとっても一目でどのような運用を行っているか分かりやすいものとなっています。上場されているREITの日々の値動きは、株式と同様にインターネットや新聞で確認できますので、見てみましょう。
REITが投資する不動産
REIT（リート）には複合型・総合型と呼ばれる様々なタイプの不動産に投資を行うもののほかに、あるカテゴリー絞って投資を行う特化型があります。また、ある地域に特化したREITなど、さまざな銘柄が上場しています。リートの方が投資家に分かりやすく、運用がしやすいことから、最近は特化型のリートが増えて来ています。
タイプ1：オフィスビル
オフィスビルは、比較的に大規模なものが多く、都心の好立地な有名なビルも多くあります。REITの中でも、借り手は企業なので安定していますが、賃料や空室率は景気動向にされやすく、近くに新築の大型ビルが建築されれば、出て行ってしまうテナントもいますので、テナントの入れ替わりも比較的多いのが特徴です。オフィスビルは地震保険に加入できないこともありますので、築年数など地震リスクも考慮する必要があります。オフィスビルはREIT全銘柄の資産の約4割を占めています。
タイプ2：一般住宅（マンション）
一般住宅は賃料や入居率が安定しているという特徴があります。住宅は他の不動産に比べると規模が小さいため、REITが保有している物件数は多くなる傾向にあります。分散は効いていますが、その分、管理費用がかかるというデメリットがあります。
タイプ3：ホテル
ホテルは比較的歴史が浅い投資対象でしたが、インバウンド需要などで都市部においてホテル需要が急激に増加し、多くのビジネスホテルが建設されたことにともない、ここ最近、銘柄数・資産規模も増えて来ていました。
保有しているホテルをオペレーターと呼ばれるホテル運営業者に貸し出し、賃料を得ていますが、賃料は固定部分よりも、ホテルの売上に応じて支払われる歩合家賃の割合が大きいのが特徴です。東京オリンピックの開催もあり、ホテル需要は益々高くなるという期待と、歩合家賃に基づく配当利回りも比較的高かったことから、投資家に人気の銘柄でしたが、コロナ禍でインバウンド需要が蒸発したことから、どの銘柄もオペレーターからの収入が激減し、利回りも大幅に低下してしまいました。
タイプ4：商業施設
ショッピングセンターやアウトレットモールなど、比較的規模の大きい商業施設への投資です。固定家賃よりも、テナントの売上による歩合家賃も入るため、景気動向の影響を受けやすいですが、ホテルとは違い生活関連消費が主体なので、安定感はあります。ショッピングセンターは、一括での借り上げ方式が大きく、信用力の高いスポンサーが運営している場合もあり、安定した運営が期待できますが、スポンサー寄りの賃貸条件になりがちとも言われています。
タイプ5：倉庫
倉庫も比較的に歴史が浅い投資対象です。インターネット通販の発展により、郊外に多くの物流施設・倉庫が建設されています。賃料は安定しており、契約している企業の信用力も高く、入れ替わりも少ないことから、安定した投資先の一つになっています。ただし、郊外に立地しているものが多いので、保有している不動産の価値自体はあまり高くありません。
タイプ6：その他
最近では高齢者入所施設、いわゆる老人ホームが多く建設され、入居需要も高いことから、シニア向け住宅に特化したREIT（ヘルスケリート）が注目されています。また、温泉施設のみを組み入れたREITなども登場しています。
日本ではヘルスケアリートの割合は海外に比べてあまり高くありませんが、高齢化社会の到来にともない、今後、資産規模が増えていくことが期待されています。ただし、賃料収入は保険制度の改正による影響を大きく受ける可能性がありますので、国の財政状況や社会保険制度の動きに注意しながら投資をしましょう。
REITのメリット
メリット1：安定した高利回り
不動産投資法人は制度上、利益の90%以上を投資家に分配します。一般の上場会社であれば、これほどの水準で配当金を支払うような会社は多くありません。また、不動産投資法人が保有している不動産は、一部の資産（ホテルなど）を除いて安定して賃料収入が得られる契約となっているため、業績のぶれが少なく、継続して分配金を得ることが期待できます。
分配金の利回りも3～4％台が多く、不動産を現物で保有するのと比較するとより高い利回りを得ることができます。不動産投資法人が保有している不動産自体の利回りはそれほど高くありませんが、不動産投資法人も金融機関等からの借り入れを活用してレバレッジが効いているというのもあります。
メリット2：少額で取引可能
REITは10万円程度から取引可能です。現物不動産を購入する際には、頭金10万円程度で済む場合もありますが、リスクに備えて手元資金を貯めておく必要があります。また、月々の収支がマイナスとなる場合もあります。REITであれば、追加での資金は必要ありません。株式投資に比べると値動きも大きくないので、初心者の方が取り組みやすい投資と言えます。
メリット3：流動性が高い
現物不動産の取引の一つとして挙げられるのが、流動性の低さと取引コストの高さです。現物不動産は相対で取引相手を探してくる必要があるので、購入・売却とも取引完了まで通常1ヵ月程度はかかります。また、仲介手数料、司法書士費用、税金などの経費もかかります。REITであれば取引市場で多数の参加者間で売買されるので、余程のことが無い限りすぐに取引は成立しますし、売買コストも僅かなものです。
メリット4：運用の手間がかからない
現物不動産投資であれば、自身もしくは第三者に委託して建物や賃貸管理を行う必要がありますが、REITは不動産投資法人から委託された不動産運営管理会社が全て管理業務を行いますので、投資したら投資しっぱなしで大丈夫です。運用の状況に関しては、ホームページや決算毎に送られてくる資料によって確認することができます。
メリット5：分散投資が可能
投資したREITの不動産投資法人は複数の不動産を保有しているので、リスク分散が図れています。現物不動産投資で複数の不動産に投資するには、かなりの資金が必要ですが、REITであれば少ない資金でありながら、分散投資が可能となります。
REITのデメリットとリスク
リスク1：価格変動リスク
REITは株式と同様に日々値動きします。また、預金のように元本が保証されている金融商品ではありません。さまざまな外的要因により収益や分配金が減少するリスクがあります。市場はリスクに敏感に反応しますので、理論価格よりも、投資口の価格が下がり評価損・売却損を計上する可能性があります。
リスク2：倒産・上場廃止リスク
不動産投資法人も借入金の返済などが行えなくなれば、一般企業同様に倒産することもあります。また、上場基準を満たせなくなった場合は上場廃止となるリスクもあります。その場合、投資資金は大きく棄損することになります。一般的には不動産投資法人は借り入れをしても、保有している不動産価格の最大でも50％程度までの金額にとどめているので、比較的安全経営ではあります。
しかし保有している不動産の利回りはそれほど高いものでもないので、金利の上昇は経営を圧迫する原因となりかねません。現物不動産投資であれば、不動産自体が倒産することは無く、立地が確かなマンションであれば価値がゼロになることはありません。
デメリット1：配当金控除に関して
現物不動産であれば、経費や減価償却費を損金算入することができますが、REITは金融商品なので、分配金は配当所得として、株式投資と同様に扱われます。株式の場合は配当に対して配当控除が適用されますが、REITの場合は適用されません。
デメリット2：レバレッジが効かせにくい
金融機関は現物不動産を購入するための融資はしますが、REITを購入するための融資はしてくれません。現物不動産への投資であれば、少ない自己資金とローンを活用して大きな投資を行うことができます。REITも株式投資のように信用取引の担保となり得ますが、レバレッジの幅は大きくありません。
デメリット3：スポンサーと利益相反取引
不動産投資法人の主要業務を受託している資産運用会社の親会社、いわゆるスポンサーは、不動産投資法人が取得する不動産に大きく関与している場合がほとんどです。その場合、スポンサーとパイプライン契約を締結して、安定的に保有資産を増やせるような体制になっています。また、運営面においてもスポンサーが商業施設の賃借人である場合などもあり、スポンサーが投資法人の成長の鍵を握っているケースが殆どと言えます。
スポンサーと不動産投資法人の取引（売買契約・賃貸契約）においては、どちらかの利益に偏らないよう、各投資法人とも規程を定めていますが、スポンサー側の利益の方が大きいのではないかという疑念が常に生じてしまいます。不動産投資法人がスポンサーの利益確定のための出口とされていると主張する意見もあります。
デメリット4：純資産価格（解散価値）に満たない市場評価
REITの銘柄の中には、投資口の評価が純資産価格に満たない評価のものも少なくありません。この純資産価格倍率が1倍に満たないという状態は、投資法人を解散し、保有している不動産を全て売却し、借入金などを返済して投資家に分配できる金額より投資口の評価が低くなっているということです。
投資家が不動産投資法人の成長力よりも、むしろ不動産投資法人の業績に対してネガティブな見方をしていることが主な原因です。特にコロナ禍以降、この動きが顕著になっています。純資産価格倍率が1倍に満たない場合は、増資することも難しく、不動産投資法人の成長の足を引っ張ることになります。
REITの利回り
REITの現時点での利回りは本日時点（2021.2.5終値ベース）で、高いものは6％を超えていて、低いものでは1％を切っています。利回りが高いものは、資産運用会社の株主（スポンサー）の信用力が比較的低いと見られている銘柄で、資産規模も比較的小さいのが特徴です。
利回りが低いのは、いわゆるホテルリートで、インバウンド需要の消失により業績が大幅に悪化したことにより、分配金利回りも大きく低下してしまっています。
これらを除けば、平均3～4％台のものが多く、現物不動産への投資と比べても高い利回りであることがわかります。（REITは既にある程度のレバレッジが既にかかってはいますが）
REITの投資する三つの方法
REIT（リート）の投資方法は大きく分けて三つあります。一つ目は、REITの銘柄そのものへの投資、二つ目は東証REIT指数を参照したETFで、三つ目はREITが組み入れられた投資信託へ投資するものです。
それでは、三つの方法をそれぞれ紹介していきます。
方法1：個別銘柄
REITは株式と同様に証券会社に口座を開設し、個別銘柄として購入することができます。
株式と同様に証券コードがありますので、証券コードや銘柄名から注文を出すことができます。株式は100株単位ですが、J-REITは1口単位なので、投資に必要な最低金額は1口あたりの価格です
株式と同様に、売買手数料がかかります。
方法2：ETF
ETFとは「上場投資信託」を指し、東証株価指数（TOPIX）など特定の指数の値動きに連動する投資信託です。
REIT型ETFは、「東証REIT指数」に連動するように運営されています。ETFは上場している全銘柄に分散投資しているので、個別銘柄に投資するよりも、リスク分散を図ることができ、値動きもゆるやかです。
更に、個別銘柄と同様に、配当を受け取ることもできます。
銘柄としては、野村アセットマネジメントが運用する「NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信」やダイワアセットマネジメントが運用する「ダイワ上場投信‐東証REIT指数」などが代表的な銘柄ですが、パフォーマンスにはそれほど大きな違いはありません。
こちらも個別銘柄と同様に証券会社で購入することができます。
売買には、売買手数料がかかります。それ以外に、投資信託ですので、運用会社への報酬などがかかります（実質的には配当金に影響があります）。
また、外貨投資が可能な方は、ETFを通じて海外のREITに投資することもできます。米国であれば、IYR（iShares US Real Estate ETF）が代表的な銘柄です。
投資信託ですので、個別銘柄に比べると運用コストがかかりますが、分散投資ができますので、投資初心者には一番お勧めの投資方法です。
方法3：投資信託
投資信託は、ETFに似たような運用方法を取りますが、毎月配当が出るようなタイプや外国のREITに投資するものまで、運用方法はバラエティーに富んでいます。更に、証券会社以外にも銀行や信用金庫など、取り扱っている金融機関も幅広いのが特徴です。
投信信託は、手数料が他の2商品に比べて高いのがデメリットです。販売手数料は一般的に、株式の売買手数料に比べると割高ですし、運用管理報酬もETFに比べると高くなってしまいます（個別銘柄では、かかりません）。
多少コストがかかってもすべてプロに任せたいという人にはお勧めの投資です。
RETIが向いている人、現物不動産が向いている人
ご自身の給与収入のみで資産形成が可能な高収入な方や、また、不動産投資に興味はあるものの、絶対借金はしたくない方にはREITの投資が向いているでしょう。
REITは分散投資が可能なうえ、他の投資商品に比べれば、高い利回りを期待することができます。今後のインフレヘッジのためにも、REITや不動産会社の株式を自身の投資ポートフォリオの一部として組み入れておくことをお勧めします。
逆に、ある程度の収入があっても、他人資本（ローン）と現在の低金利の状況を活用して資産形成を行いたい方は、現物不動産投資が向いていると言えます。また、ご自身で目に見える形で不動産を取得したいという方にも向いているでしょう。
まとめ
日本のREITは市場開設以来約20年が経過し、市場規模も大きくなり、上場銘柄数も増え、成熟した市場となっています。少額から手軽に始められる投資ですので、不動産投資に興味のある方は、まずはREITから不動産投資を始められてはいかがでしょうか？
ただし、REITはあくまでも資産運用の手段の一つであり、不動産投資を通じて将来の資産形成を目指すには、ローンを活用して現物不動産投資を行う方が効率的ですので、そういった方は現物不動産の投資をご検討ください。
いずれにせよ、投資にはリスクは付きものですので、事前によく調べてご自身で判断して投資することが必要です。他人任せにはならないようにしましょう！！
