不動産投資をする場合、どういった業態でやるのかという選択があります。副業としてやるのがいいのか、個人事業主がいいのか、それとも、法人化することがいいのか。それぞれのメリット、デメリットを比較し、自分に合ったベストな業態を選択することで、節税面などで不動産投資の効果を最大化できます。
今回は、不動産投資を個人事業主で行う際のメリット、デメリットをお伝えします。
個人事業主で不動産投資を行うメリット
個人事業主とは、税務署に開業届を提出している状態を指します。個人事業主として不動産投資を行う際のメリットには以下のような点があります。
- 青色申告の特別控除を受けられる
- 赤字の繰り越し
- 費用を経費として計上できる
- 補助金申請などがしやすくなる
不動産投資はかかる経費も大きくなり、節税効果も大きくなります。不動産投資を行うなら、開業届を提出し、個人事業主になることをお勧めします。
個人事業主になるのに、どこかに許可をとったりということは必要ありません。管轄の税務署に開業届を提出するだけです。開業届は郵送、または税務署に直接届ける、またはネットから提出することもできます。
また、税務上のメリットを受けるには、開業届を提出した2ヶ月以内に、青色申告承認申請書を出す必要がある点に注意しましょう。それでは、個人事業主になることで受けられるメリットをそれぞれ解説していきます。
青色申告の特別控除
晴れて個人事業主になると、青色申告の特別控除を受けることができます。青色申告の特別控除とは、最大65万円まで所得を差し引いてくれる制度です。
なお、不動産投資の場合はある程度規模がないと事業としては認められません。おおむね5棟10室ぐらいが事業として認められる規模となります。
赤字の繰り越し
青色申告を行うことで、翌年以降の3年間、赤字を繰り越すことができます。もちろん、不動産投資が黒字になることが望ましいですが、赤字になった場合に繰り越すことで、節税効果を得ることが出来るのは嬉しいですね。
経費の計上
個人事業主になることで様々な出費を経費として計上できます。不動産投資には、修繕費、司法書士への報酬、ローンの金利、固定資産税、火災保険料など様々な経費がかかります。これらの出費を所得と相殺することができるのは大きなメリットです。
補助金の申請などがしやすくなる
個人事業主になることで、補助金などの申請がしやすくなります。例えば、コロナの持続化給付金などは開業していたり、法人であることが条件でした。開業届をださず、副業のままだと、こういった補助金の申請が困難になる場合があります。
個人事業主で不動産投資を行うデメリット
個人事業主で不動産投資を行うデメリットですが、様々な手続きが必要になる点、また個人事業主となることで、失業保険を受け取ることが出来ないなどのデメリットがあります。
- 手続きが面倒
- 複式簿記で記帳する必要がある
- 失業保険が受け取れない
手続きが面倒
個人事業主になるためには、開業届を提出する必要があります。また、青色申告の特別控除を受けるためには、青色申告承認申請書の提出が必要だったりと、色々と届け出が提出する必要があります。こういった手間をかけても、節税効果があまりないという場合は、開業をデメリットに感じるかもしれません。
複式簿記で記帳する必要がある
青色申告を受けるためには、帳簿を複式簿記という方法で記帳する必要があります。今は便利なソフトなどもでているので、個人でも出来るかと思いますが、家計簿などとは違い、しっかりと会計を記録する必要があります。例えば、そのために税理士を雇うなどの出費があると、かえって費用が増えてしまうかもしれません。
失業保険が受け取れない
不動産投資をしていて、いざ脱サラして会社を辞めたという時に、開業届を提出していると、失業保険を受け取ることができません。失業保険は、失業状態にあることが条件なので、開業している場合は、給付が受けられなくなる点に注意しましょう。
個人事業主になるタイミングは？
では、不動産投資をするにあたり、個人事業主になるのにベストなタイミングはいつになるのでしょうか。節税効果と手間を考えれば、不動産投資を始めるならとりあえず個人事業主になっておくことをお勧めします。不動産投資となると使う経費も大きなものになりますし、赤字を繰り越せるなどのメリットは非常に大きいです。
手続きとしては、開業届や青色申告承認申請書などを提出するだけで、1日もあわれば終わる作業です。また個人事業主をもし辞めたいという場合、廃業することも簡単です。不動産投資で実際に物件を手にするめどが立ってきたという場合は、個人事業主になることを前向きに検討しましょう。
法人化するのにベストなタイミング
では、個人事業主を法人化する場合は、どのタイミングがいいのでしょうか。こちらも節目となるのは節税メリットから考えるといいでしょう。法人の場合は、所得税の税率は最大で23.2%です。対して個人の場合は、最大で45％になります。
具体的なタイミングとしては、課税所得が900万円を超えると、個人では税率が33％となるので、課税所得が900万円を超える場合には、法人化を考えると節税効果を発揮できます。
最適な選択で利益を最大化しよう
副業か、個人事業主か、それとも法人化するか。自身の状況によってベストな選択は異なってきます。不動産投資の利益を最大化するのに最適な選択を選びましょう。
