不動産投資を成功させるためには、適正な「利回り」で物件を取得し、購入後も「利回り」を維持・向上させる必要があります。では不動産の「利回り」はどう考えればよいのでしょうか。ここでは、不動産の「利回り」について解説して行きます。
１ 利回りの種類
利回りとは１年間に投資に対して得られた利益の割合のことです。一般的に利回りが高ければ、収入が多く良い投資といえますが、高利回りの投資には相応のリスクも伴うので、注意が必要です。また、不動産投資の利回りにはいろいろな表現の方法があります。主には、表面利回り（グロス利回り）、満室想定利回り、実質利回り（ネット利回り）などです
（１）表面利回り（グロス利回り）
表面利回りとは、全収入を物件価格で割ったもの（表面利回り＝年間家賃収入÷購入価格（税込み））です。管理費、税金などの経費を除外していないことから、利回りは高い数字となります。表面利回りは、グロス利回りと言う場合もあります。
表面利回りは最もわかりやすい指標ではありますが、現状の空室状況、管理費、固定資産税などを反映していないので、あくまで指標的なものであり、正確な数字ではありません。よく、販売用パンフレットには、この表面利回りを掲示している場合が多く見られますので注意しましょう。
（２）満室想定利回り
新築アパートやマンションは竣工当初にはまだ賃借人が入っていないので、満室になった状態を想定して満室想定利回りとして表示する場合があります。賃料もしっかりと調査して算出しているとは思いますが、その根拠が記述されているわけではないので、鵜呑みにせずに、実際には検証が必要です。あくまで「想定」なのでその賃料で満室になるかはわかりませんし、実際には、その地域の賃貸需給や人気を調べ、家賃が適正かを検証することも大切です。
（３）実質利回り（ネット利回り）
（１）の表面利回りに対して、実質利回り（ネット利回りとも言う）とは、家賃収入から、管理費、修繕積立金（アパート、一戸建てなどの場合は修繕費用）、固定資産税・都市計画税などの税金を指し引いた数字を、購入価格に購入時の仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、印紙代などを足した数字で割り戻して算出した利回りのことを指します。これは単純に年間の家賃収入を物件価格で割っただけの表面利回りよりもよりかなり正確な利回りです。
計算式は 実質利回り＝（年間収入－管理費－修繕積立金または修繕費用－固定資産税－都市計画税）÷（購入価格（税込み）+仲介手数料+登録免許税+不動産取得税+印紙代などの費用）です。
収支を計算したり、ローンの借入額を計算する場合は、この実質利回りがとても重要です。ここから、減価償却費を引いて、さらにその金額に見合う不動産所得税を引き、減価償却費を足すとキャシュフローになります。計算式はキャッシュフロー＝（投資金額×投資利回り－減価償却費）－不動産所得税+減価償却費 です。
正しいキャッシュフローを算出して、それに見合うローン借入を行い、突発的な修繕費も考慮して資金計画を作成すれば安定した不動産経営が可能となります。
２ 平均的な利回り相場とは
一般的に、土地価格が高い都心や大都市は利回りが低く、地方や郊外の物件は表面利回りが高くなる傾向にあります。また都心は物件需要が多いので、賃料も比較的高く、また人気があるので物件価格が高くなり表面利回りは低くなる傾向にあります。
また、アパート一棟投資は管理費を低く抑えることができるため、区分所有マンションに比べ表面利回りは高くなります。他にも、同じマンションでも、ワンルームタイプとファミリータイプでは、ワンルームタイプの方が表面利回りは高くなる傾向があります。
実質利回りも同様な傾向がありますが、一棟アパートのような木造造りや鉄骨造りは償却期間が鉄筋コンクリート造りに対して短く、1年間の減価償却額は大きくなるので、実質利回りは思ったほど高くない場合があります。
一般的には、ここ最近の相場では、区分所有マンションの表面利回りは、都心で3～5％、首都圏郊外で4～6％、地方都市で5～8％程度かと思います。また一棟アパートでは、首都圏郊外で4～7％、地方都市で5～10％ぐらいかと思います。もちろん築年数やその地域の住宅の需給によって差が出てきます。
３ 投資する上での利回り計算の注意点
（１）販売用パンフレット上の利回りは鵜呑みにしない
販売用パンフレットには表面利回りが、また賃借人が入っていない空室物件の場合は想定利回りが表示されています。
表面利回りが表示されている場合は、
- ■賃料が適正か？
- ■管理費や修繕費用、固定資産税などの税金がどのくらいかかるのか？
- ■周囲の相場、賃貸の需要はどのような状態か？
を調べたうえで、実質利回りを自分で計算し、ローンの支払いに支障はないか、管理費用、修繕費用、不動産所得税などの税金の支払いに支障はないかを確認してください。
想定利回りが表示されている場合は
- ■算出根拠となる賃料が適正か？
- ■周囲の相場がどの程度で、賃貸の需要があり、想定賃料で満室にすることができる状態か？
- ■管理費や修繕費用、固定資産税などの税金がどのくらいかかるのか？
を計算して、提示されている想定利回りが正しいかを検証してみましょう。
（２）ローンの借入額は余裕をもって算出すること
不動産投資は、設備の故障など、思わぬ突発的な出費が発生することがあります。また、テナントの退去や、その後の新テナントが決まらなかったりすることもあります。その場合にも対応できるよう、ある程度の余裕ある資金計画が必要です。表面利回りだけにとらわれずに、実質利回りを算出し、税金や減価償却費も勘案したうえでキャッシュフローを算出し、元利均等返済を前提とし、ローン支払額はその範囲、できれば80～90％に抑えておきたいところです。
また、将来の賃料相場、周辺の環境の変化をよく考えて利回りを見ていくことも大切です。今後日本では人口減少が加速していき全体的には住宅も需要も減少していくと考えられます。ただし、都心・大都市と地方・郊外では激しく差が出てきます。人口減少があっても住宅の需給が旺盛な地域もあります。投資をする地区がどのような場所で、今後の住宅の需要が安定しているのかはよく検証すべきです。また、周辺に大きなオフィスや工場など勤務者が多かったり大規模なが大学などがあり住宅の需要は強い地域でも、その企業や工場、学校などの移転や閉鎖で需給バランスが崩れてしまう場合もあります。1つの企業や学校などに頼らずに、多くの多様な需要がある地域への投資のほうが安定した不動産経営ができます。
まとめ
このように、不動産の投資利回りに関しては、いろいろな計算方法があります。物件同士を比較する際、そもそも利回りの計算方法が同じ計算式であるかを確認しましょう。表面利回りや満室想定利回りだけを見て投資判断をしてしまうと、キャッシュフローで思わぬ落とし穴に落ちてしまうこともあります。収支と資金計画は、一時的な数字で計算するのではなく、時系列のシミレーションで確認しましょう。
