不動産投資成功のファクターは、大きく分けて、①物件選定、②ローン、③管理の三つです。その中でも、物件選定は最も重要な鍵でしょう。
安定した収益が見込まれ、ローンの評価が高く、管理もしやすい物件はどうやったら探したら良いのでしょうか。
また、何をポイントとして物件を選ぶのが良いのでしょうか。この記事では、成功に向けた物件選びの考え方、探し方を解説するとともに、物件を探すための具体的なサイトもご紹介させていただきます。
不動産投資は長期投資が基本
不動産は流動性も低く、取引コストもかかることから、短期間の売買で利益を稼ぐような投資商品ではありません。資産形成であれば、基本的にはローンを活用して、長期間保有することが前提となります。
一部、節税目的であれば4～5年で物件を入れ替えて行くこともありますが、共通して言えることは、家賃収入が安定的に得られることと、不動産が立地している地域の価値と物件自体の価値が下がりにくいことが重要です。
投資物件選定のポイント
ポイント1：エリア
利便性が高い地域、また、これから利便性が高くなる地域であることが必要です。利便性が高ければ人口は減りにくいですし、利便性が高くなるのであれば逆に人口が増える可能性もあります。日本社会の人口減と都市への集中の流れは続くと思われますので、この流れと逆行したエリア選定をしない方が無難です。
また、当然、駅から近いことは重要ですし、路線や停車する本数なども関係してきます。自分が住んでも良いと思える地域かどうかは重要な判断材料となるでしょう。単身者向けのマンションであれば、日当たりはそこまで求められませんが、周囲の住環境が安全であること（道路付けが良い、繁華街に近すぎない）は女性入居者に好まれます。
最寄駅の乗降客数、最寄駅からの分数、道路付け、周辺環境、人口動態がエリア選定のポイントとなります。
ポイント2：利回り、価格
家賃収入から必要経費を差し引いた金額を販売金額で割った「利回り」は高く、販売価格を専有面積で割った「坪単価」が安いに越したことはありません。ただし、立地、築年数、階数によって変わりますが、同様の条件の物件を比べる指標にはなります。家賃を専有面積で割った「賃貸坪単価」が周辺の物件に比べて高すぎたり低すぎないかも確認しましょう。
ポイント3：構造・設備
構造はもちろん新耐震で鉄筋コンクリート造のものが望ましいです。設備については、ワンルームマンションであれば、風呂・トイレ・洗面所が独立したタイプが望ましいです。今は収納スペース、宅配ボックスなどの利便性、セキュリティ（オートロック、防犯ロック、複製しにくい鍵）を兼ね備えた物件が主流になっています。マンションであれば構造はほぼ同じですが、設備はいろいろありますので、よく確認しましょう。
ポイント4：現地調査
インターネットで得られる情報では、実際の管理状況などは分かりません。また、掲載されている写真も少し以前のものだったりする場合もあります。実際に物件を見に行って、現地調査を行うこともお勧めします。駅からの距離と改札口からの距離も違います。
周辺環境、生活利便施設、建物や設備の実際の状況、更にはポストを見ると何となくどのような方が入居しているかがわかりますし、掲示板や清掃状況を見れば管理がしっかりしているか確かめることができます。戸数の多いマンションであれば、エレベーターが何基あるかも確認しましょう。
目的別の不動産投資物件の考え方
目的1：資産形成の場合（年金対策など退職後の資産）
サラリーマンや公務員の方が退職後の資産形成として収益物件を取得することが増えてきましたが、退職後までの期間が30年以上残っている方も少なくないと思いますので、30年以上経っても家賃収入が確保できて、更にいざという時に現金化することを想定して資産価値が高い物件であることが大切です。従って、目先の収支よりも、あまり築年数が古くなく、立地の良い物件であれば安心です。
目的2：節税の場合
所得税の節税を目的にするのであれば、減価償却費が取れる物件がお勧めです。最もポピュラーなものは、木造建築アパートです。木造建築物は税務上の耐用年数が短いため、単年度での減価償却額が大きくとれるというメリットがあります。
また、新築ワンルームマンションであれば設備部分の償却が中古建物に比べれば取ることができます。
最近では、土地代の安い郊外で中古木造アパートを販売して業績を伸ばしている不動産会社もあります。高所得者の節税ニーズをうまく取り込んでいると言えましょう。
ただし、償却が進んでいると言っても、償却が終わった時点で家賃収入が落ち込んでいたり、資産価値が著しく落ちてしまうと節税の意味がなくなりますので、本来であれば、ある程度の立地にこだわる必要もありますし、価格もできれば土地代相当額に近い価格の方が安心です。
目的3：相続税対策の場合
相続の場合、現金で相続するよりも不動産の方が相続税評価が低くなることから、現金で残さずに収益不動産に変えて残す方もいらっしゃいます。
自分の敷地にアパートを建てるのが、よくあるケースですが、他にマンションを買われる方も増えて来ています。特にタワーマンションは、土地の持ち分が少なく、更に、上層階の相続税評価額が相対的に低くなることから、税理リスクが指摘されているものの、いまだ大変人気があります。
いずにせよ、収益不動産の価値が節税できた金額以上に値下がりしてしまえば意味がありませんので、資産価値と賃貸ニーズが保てる立地・設備であることが大切です。
投資物件の探し方
では、実際に物件を探すにはどうしたら良いでしょうか。投資物件を探すための方法は以下の4通りです。
方法1：不動産情報サイト
インターネットの普及により、投資用不動産を探すのはとても簡単になりました。金額、地域（路線）、築年数、利回りなどを入力すれば、希望の物件がたくさん出てきますし、メール会員登録をしておけば、新しい物件をメールでどんどん送って来てもらえます。
以下にメジャーな不動産投資専門サイトを紹介させていただきます。最初の頃は、とにかくいろいろな物件を見て、相場観を養うとともに、自分のこだりの条件を決めて行きましょう。
楽待 https://www.rakumachi.jp/
健美家 https://www.kenbiya.com/
不動産投資連合体 https://www.rals.co.jp/invest/
この3つの他にも、Suumo、LIFULL HOME’S、Yahoo！不動産などもあります。
また、大手不動産会社の投資用サイトで探す方法もあります。これらのサイトは掲載物件数は少ないですが、他社には非公開にしている優良物件も多いので、たまにチェックしておくと良いでしょう。
東急リバブル https://www.livable.co.jp/fudosan-toushi/
野村不動産アーバンネット https://www.nomu.com/pro/
三井不動産リアルティ https://pro.mf-realty.jp/
方法2：競売情報
「競売で投資物件を格安に手に入れた！」なんて話しを聞いた方もいらっしゃるかと思いますが、確かに相場よりも格安で物件を入手することができるかも知れません。
今は競売情報もネットで調べられます。
不動産競売情報サイト（BIT） http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/
しかし、競売は非常に難しく、実際に落札してみると事前に確認した資料通りでなかったり、賃料を支払わない入居者が出て行かなかったりなどのトラブルが発生することもあります。どんなトラブルがあっても構わない、いわゆるプロ向きの物件であり、不動産投資の初心者や副業として取り組んでいる方にはお勧めできません。そもそも、3点セットと呼ばれる事前資料も慣れないとなかなか読みこなすことができません。
方法3：タウン誌・新聞広告
タウン誌や新聞広告で良い物件が掲載されることも稀にあります。インターネット利用が苦手な老舗の不動産会社が掲載しているケースもありますが、優先では高くありません。老舗不動産会社は、古くからの優良顧客を抱えており、潜在的な販売物件情報を持っている可能性もありますので、不動産業者名を覚えるくらいのつもりで見ておくのもありかとは思います。
方法4：不動産会社から直接紹介してもらう
不動産の売却あたっては、自ら売却する方法と仲介業者を使って売却する方法があります（競売は除いて）。つまり、私たちが目にしている販売物件は、売主が自ら広告を出しているか、仲介業者が広告を出しているものです。
仲介業者も売主から直接依頼を受けている元付業者と呼ばれるものと、元付業者から情報を得て、顧客を探す客付業者に分けられます。元付業者は、売主から仲介手数料を得られますが、更に、買主からも仲介手数料を得たいと考えるため、なるべく自分で買主を探す傾向にあります。
従って、良い物件であれば、販売開始の準備段階で懇意にしている顧客に物件情報を伝え、予約を受け付け、売却準備が整って情報が公開される段階では、買主が既に決まっている場合もあります。
また、買い手が値段交渉をしたい場合、客付業者では交渉が難しくても、元付業者であれば、手数料の幅が大きいので（売主と買主からダブルでもらえるため）、手数料を原資に値引き対応をしてくれたり、また売主に近いことから、こちらの意図が伝わりやすいというメリットがあります。
ネットで出てる物件よりも、不動産会社はより鮮度の高い物件を持っていることが多いので、欲しい物件の条件が固まっている方は直接不動産会社に紹介してもらう方が良いでしょう。
不動産会社の選び方
投資物件を扱っている不動産会社はたくさんありますが、売主かもしくは売主に近い立場の不動産会社の方が、良い物件を見つけるチャンスが広がります。また、その中でも力のある営業マンは物件を持って来ることができるので、そのような営業マンとお付き合いができると良いと思います。
ただし、力のある営業マンは忙しいため、具体的に購入条件が決まっている顧客が優先になってしまいがちです。とりあえず情報収集目的であれば、自分の話しをよく聞いて相談に乗ってくれる不動産会社の営業マンで構いません。
また、実際に購入することを考えると、購入後のアフターフォローをしっかりしてくれる会社であること、更に、良い条件を提示できる金融機関と提携している、もしくは、紹介可能かということも重要なポイントです。
ファンドマネージャーからのアドバイス
良い物件に巡り合うには、まずは、良い物件かどうかを判断できる力を付ける必要があります。そのためには、ある程度の数の物件を見ておく必要があるでしょう。今は、自分の机から動かなくてもネットで何でも情報が手に入る時代です、紹介したサイトを覗いてみてください。
まずは、自分の投資目的に合った物件はどのようなタイプなのかを確認し、その条件でいろいろと検索をしてみるといいでしょう。気になる物件があれば、建物名・築年数・号室・価格・家賃などをメモしておけば、だんだんとマーケット動向を掴む力が付いてきます。
まとめ
不動産は流動性が低く、取引コストも高いので、失敗したからと言って金融商品のように買い直しをするようなことは難しい商品です。また、長期投資が前提ですから、物件の選定はより慎重に進めることが大切です。
今はインターネットで物件情報を得ることができますので、上記で紹介したサイトでいろいろな物件を見てみましょう。ネットで気に入った物件が見つからない場合は、不動産会社に直接希望を伝え、鮮度の高い物件を紹介してもらうようにしましょう。
