相続税評価額は、亡くなった人が残した財産の価値を計算する場合に用いられます。
相続が発生した際は、残された財産額に応じて相続人に相続税の支払いが課せられます。そのとき、相続税額を決める際の1つの基準となるのが、相続税評価額です。
対象となる財産は、預金、土地、建物、株式などさまざまですが、原則として財産は時価で計算します。
相続税評価額の計算方法
１．土地の評価
土地の評価額を出す方法は、「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。
路線価方式
路線価とは、道路に面する土地の1㎡あたりの評価額を指します。路線価が設定されている土地は、路線価を用いて評価することが可能です。
なお、該当の土地が、路線価地域であるかどうかは、国税庁の公式サイトに掲載されている路線価図で確認することができます。
路線価方式で土地の相続税評価額を算出するには、下記の算式を使用します。
路線価×各種補正率×土地面積
ただ傾斜や地形によって利用しにくい土地は、評価額が低くなる傾向があります。逆に2つの路線に面している角地は、利用価値が高いとされるため、評価額も高くなります。
倍率方式
倍率方式とは、路線価が定められていない地域や、国税庁の公表している路線価図において「倍率地域」と記載された地域で用いられる土地の評価方法を指します。
倍率方式は、下記の算式を使用します。
固定資産税評価額×倍率
倍率は国税庁のホームページに掲載されている評価倍率表で確認することができます。
貸地の評価
貸地とは、「かしち」と読み、他人から土地を借りる権利（借地権）が設定されている宅地のことを指します。
貸地は、実際に土地を使用しているのが借地人になるため、土地の所有者としては、一般的な土地に比べると自由度が低くなります。
また、貸地の相続税評価を行う場合は、更地の評価額（宅地を自分自身で利用するときの評価額）から借地権の評価額を引いて計算するため、貸地の相続税評価額は一般的な土地よりも低くなります。
貸地は以下の通り算出します。
更地の評価額×（1-借地権割合）
建物の評価
建物の評価額は、各市区町村の定める固定資産税評価額が、そのまま建物の評価額になります。固定資産税評価額は、市区町村の窓口や毎年送られてくる課税明細書で確認が可能です。
建物の評価額は、以下の算式を使用します。
固定資産税評価額×1.0％
2．その他の資産の評価
生命保険金の評価
被相続人が亡くなった際に受け取る生命保険金は、受け取った額を基準に相続税評価額を算出します。
しかし、生命保険金の場合は、法定相続人1人あたりの受取額が非課税枠の範囲内（500万円）であれば、「死亡保険金の非課税枠」を利用することができます。
上場株式
上場株式とは、金融証券取引所に上場されている株式のことを指します。
評価方法としては、以下の4つのなかから最も低い額で評価します。
- 相続開始日の最終価格
- 相続開始月の最終価格の月平均額
- 相続開始前月の最終価格の月平均額
- 相続開始前々月の最終価格の月平均額
相続税評価額を減額できる処理方法
１．小規模宅地等の特例の適用
小規模宅地等の特例は、一定の条件を満たすことができた場合に、相続税評価額を最大で80％減額できる制度です。
この特例を活用できた場合、土地の相続税評価額が3,000万円だったとすると、相続税評価額を600万円まで抑えることも可能です。
それでは小規模宅地等の特例の対象ですが、
特定事業用宅地等
特定事業用宅地等とは、事業で使われていた土地を指します。被相続人が事業で使用していた土地や、被相続人と同居していた親族が事業のために使用していた土地が、特例の対象になります。
＜適用要件＞
- 申告期限まで相続人が事業を引き継ぎ、かつ、申告期限までその事業を営んでいること
- その宅地等を申告期限まで所有していること
特定居住用宅地等
特定居住用宅等とは、被相続人が居住用に使用していた土地を表します。また、被相続人と生計を共にしていた親族が居住用として使用していた場合も、対象です。
なお、別々に生活していた場合でも、被相続人が生活費や学費などの仕送りをしていた場合は、生計を共にしていたとみなされ、対象となります。
＜適用要件＞
- 被相続人か生計を共にする親族が住んでいた土地を配偶者が相続する
- 被相続人と同居していた親族が土地に住み続ける
- 生計を共にする親族が土地に住み続ける
貸付事業用宅地等
貸付事業用宅地等とは、その土地に賃貸物件を建てている場合や、その土地を第三者に貸している場合などの不動産貸付業に使用されていた土地のことをいいます。
貸付事業用宅地等の場合は、評価額が50％減額となります。なお、その土地が駐車場や駐輪場として使用されていた場合も特例の対象となります。
＜適用要件＞
- 相続開始前からその土地で貸付業を営んでいる
- 申告期限まで相続人が貸付事業を継続している
小規模宅地等の特例を利用する場合は、税務署へ相続税の申告書の提出が必要です。特例を利用し相続税がかからない場合でも、申告をする必要があります。
申告をしなかった場合は、税務調査の時点で延滞税や加算税を支払わなければなりません。
２．土地の借地権を相続した場合
借地であれば、一般的な土地の評価額よりも借地権の割合に応じて減額されます。
借地権の相続税評価額は下記の算式を使用します。
土地の相続税評価額×借地権割合
３．私道として不特定多数の人が利用する場所がある場合
土地の所有者が管理する私道が、土地の一部にある場合、相続税評価額の対象とならないケースがあります。
たとえば、不特定多数の人が使用する私道は、公共性が高いため、私有物として処分できないことから相続税の課税対象とはなりません。そのため、評価額は0％になります。
一方、特定の人のみが使う私道は、宅地の30％が評価額となります。
