サラリーマンの中では副業を始めたいと思っている方も多いでしょう。選択肢の一つとして、不動産投資があります。不動産投資は、不動産を貸し出したり、売買によって利益を得る投資です。
扱うものが不動産であるため、初期費用は大きくなりがちですが、うまく立ち回ることができれば、不労所得として資産を増やしてくれるため、忙しいサラリーマンにとってはメリットある投資と言えます。今日はそんな不動産投資を成功させるポイントを解説したいと思います。
不動産投資は副業にあたる？
不動産投資を始めるにあたり、気になることが、不動産投資が副業にあたるかどうかだと思います。副業禁止の会社であれば、不動産投資はすることができないのかと考える方もいるでしょう。
不動産投資が副業にあたるかどうかについてですが、判断はその実態によって分かれるようです。そのため、会社の就業規則などを確認する必要があります。
なお、一般的な副業の基準としては、
- 労務提供上の支障がある場合
- 情報漏洩のリスクがある場合
が挙げられます。また、不動産投資の場合は、5棟10室を超えると、事業的であるとみなされます。一戸建てなら5棟以上、マンションなら10室以上という基準です。不動産の管理が忙しく、本業に支障が出る場合は、副業とみなされる可能性が高まってきますので気を付けましょう。
副業としての不動産投資に臨む場合のリスクと対処法
それでは、サラリーマンが副業として不動産を行う場合のリスクと対処方法についてお話します。
空室リスク
空室リスクとは、不動産に住む人がおらず、空室となってしまうリスクです。サラリーマンの副業での不動産投資となると、複数物件を持つよりも、まず区分マンション投資などで小さく始める人が多いと思いますが、持っている物件が一つだけですと、空室になると収益が完全に0になり、場合によってはローンの支払いができず、破産してしまう、ということも考えられます。
空室リスクを防ぐには、駅近など物件の立地にこだわる、家賃を適切に設定する、またサブリース契約を結んでおくなどの対処が考えられます。
金利上昇リスク
物件を購入する際は、多くの方が不動産投資用のローンを組んでいると思いますが、金利は常に変動しています。不動産投資は大きな買い物ですので、金利が1％動くだけで、数十万、数百万と影響がでることも珍しくありません。特に今はゼロ金利政策で金利は安いですが、これからも安いという保証はどこにもありません。
金利の変動も考えて収支計画を立てておく、また変動金利ではなく固定金利のローンを利用するなど、金利上昇が起こっても問題ない体制を整えましょう。
家賃下落リスク
不動産は一度買ったら、10年、20年と付き合っていく必要があります。そこで考えなくてはいけないのが、家賃下落リスクです。例えば新築であれば、1度人が住めばその後は中古になります。また築年数が経過すれば、それだけ建物の価値は下落していくことになります。
物件を購入する時は、どうしても家賃下落リスクを見落としがちです。しかし、住んでいれば建物は劣化します。家賃下落も頭にいれたうえで、運用を行うようにしましょう。
不動産管理コストのリスク
不動産は、購入した後管理していく必要があります。しかしサラリーマン投資家にとって、本業をしながら管理をしていくことは大変です。住民同士のトラブル、修繕など、予期せぬ事態が起こってしまうことがあります。不動産を持つということは、管理に時間と費用がかかることを頭にいれておきましょう。
不動産管理は、管理会社に任せることもできます。不動産投資を知る意味でも、始めは自分で行ってみて、慣れてきたら管理会社に任せることをお勧めします。
災害リスク
不動産は災害の影響を受けます。台風や地震、火事など、様々なリスクが発生する可能性があります。災害は、こちらが予期しないところで突然起こるものです。事故と同じく、こちらが備えようと思っても相手からやってきます。規模によっては大規模な修繕が必要になることもあるでしょう。
災害を防ぐ方法は保険に入ったり、また防風ネットなど設備を強化しておくことです。目の前に迫る危険でないとなかなか投資をしずらい部分ですが、安心をお金で買っていると考えましょう。
副業として不動産投資を行うメリット
サラリーマンが副業として不動産投資を行うことはどんなメリットがあるでしょうか。
本業に支障がでない
サラリーマンが不動産投資を行うメリットは、やり方次第で本業に支障をださずに投資を行うことができる点です。不動産管理を管理会社に任せておけば、自分が動くことなく、不労所得を得ることができます。また、不動産価格があがれば、売却益を得ることも可能です。忙しいサラリーマンにとっては、取り組む安い副業だといえるでしょう。
保険代わりになる
不動産投資には、団信呼ばれる生命保険を付帯させることができます。これはもし万が一不動産投資の名義になっている本人が死亡した場合には、保険金で返済がされるという仕組みです。保険金でローンが完済されれば、不動産はそのまま資産となって家族の元に残り、生命保険変わりにすることが出来るのです。
節税になる
不動産投資を行うことで、事業にかかる費用を経費として申告することができ、節税対策になります。ただし、注意点としては節税対策を目的として不動産投資を行わないことです。肝心の不動産投資が上手くいっていなければ、節税どころかマイナスになります。節税対策はあくまでも副次的なものとして考えましょう。
銀行からの融資を受けやすい
サラリーマンと個人事業主の大きな違い、それは銀行から融資を受けやすいという点です。個人事業主であると、ある程度稼いでいてもなかなか融資を得ることが難しい場合があります。その点サラリーマンであれば、不動産投資のための融資を受けやすいというメリットがあります。
リスクを考慮しながら不動産投資に挑戦してみよう
不動産投資というとどうしてもリスクに目がいってしまうかもしれませんが、同じくらいメリットも大きいです。不労所得を得たい、将来のことが心配、貯金をしているくらいなら、少しでも増やしたい。そんな時はぜひ不動産投資を一つの選択肢として考えてみて下さい。
