マンション一棟買いを成功させるポイントとは

不動産投資にもいろいろ種類がありますが、マンションを買い上げる投資をマンション一棟買いといいます。マンション一棟買いは、投資金額も大きくなりがちですが、上手くやれば高い利回りが期待できます。ただし、同時に複数の部屋を管理していくことになりますし、成功させるためには事前の入念な準備が必要です。

一棟マンション投資の特徴

一棟マンション投資は、通常の不動産投資と比べ、投資金額が大きくなりがちです。マンション一棟となると、場所によっては数億円という金額になることも珍しくありません。

また、物件の価格が高いため、簡単に売ることができず現金化しずらいため、流動性が低い。また一般的な賃貸の不動産投資と比べて利回りが高い。物件自体が効果であり、また耐用年数が長期になっており、資産価値が高いといった特徴があります。

一棟マンション投資の成功ポイントとは

一棟マンション投資も、手続きなどの流れは区分マンション投資と変わりありません。ただし、当然いくつも部屋がありますし、施設も大きくなります。そのため、一棟マンションならではの特徴を抑えたうえで投資に望む必要があります。

頭金を多めに用意する

一棟マンション投資は、購入金額が大きいだけに、失敗したときのリスクも高くなります。ローンを組んでいれば、それはそのまま借金となって自分にのしかかってきます。また、購入金額が大きいということは、利息もそれだけかかってきます。リスクをできるだけ下げるためにも、頭金を多めに用意するようにしましょう。

実質利回りに注意する

一棟マンション投資は、利回りが高いといわれていますが、多くは表面利回りをさしていわれています。実際に利益となっていくのは実質利回りです。マンション投資は、それだけメンテナンスや税金など、かかる費用も大きくなるということを忘れてはいけません。営業などは表面利回りだけを見せていかにも利益がでているようにみせてくることも考えられます。しっかりと実質利回りを考えるようにしましょう。

管理コストを考える

一棟マンションとなれば、一部屋だけをみればいい区分マンション投資と違い、全ての部屋が管理の対象です。当たり前ですが、10部屋あれば10部屋の管理を行う必要があります。もし兼業サラリーマンであれば、なかなか10部屋を自分で管理することは難しくなってくでしょう。マンションの部屋数でどれくらい時間やお金がかかってくるのか、管理コストをしっかり計算しておく必要があります。

都心、駅地下の立地にこだわる

不動産投資において立地は非常に重要です。特にマンション投資の場合は、空室が一気に発生してしまえば、それだけ利回りも落ちてしまうことになります。今後も値上がりが期待できるエリアだったり、都心や駅から近いエリアにあることが非常に重要です。物件を探す際は、妥協できないポイントとして覚えておきましょう。

安い時期に買う

マンションは大きな買い物です。例えば1億円の物件であれば、1％価格が違うだけでも、100万円も差がでることになります。そのため、少しでも物件が安い時に購入するよう意識することが大切です。不動産全体の価格が下落しているなど、いいタイミングを狙って購入するようにするといいでしょう。

一棟マンションで気を付けるべきリスクと対処法とは

一棟マンションは、通常の不動産と違い金額も大きくなり、また管理費なども膨らみがちです。これまで区分マンション投資しかしてこなかったという方は、一棟マンション特有のリスクを把握しておくといいでしょう。

金利上昇リスク

一棟マンションは、区分マンション投資などと違い、ローンの金額も大きくなりがちです。そのため、金利上昇の影響を強く受けることを認識しておく必要があります。現在は、限りなくゼロ金利に近いですが、今後金利は上がっていく可能性があると言われています。金利上昇リスクに対処するためには、事前に上昇しても対応できる計画をしっかりと立てておくことが大切です。

空室リスク

空室リスクは、全ての不動産投資に存在するものですが、一棟マンション投資ですと、部屋がいくつもあるため、空室リスクを予測しずらい部分があります。また家賃を下げれば空室リスクは下がりますが、それだけ収益も下がるなど、上手くバランス感覚を持ちながら、コントロールしていくことが求められます。対処としては、サブリース契約を考えたり、また駅地下の土地を選ぶなどを考えるといいでしょう。

修繕費

一棟マンション投資では、修繕費も大きい金額になりがちです。特に、一棟マンション投資では、何年かの周期で一度に修繕のタイミングが来たりということがあります。また、建物も大きく管理すべき個所も多くあります。事前に修繕費の予測を余裕をもってたてておくようにするといいでしょう。

流動性リスク

一棟マンション投資は、物件の金額も大きなものになりがちです。そのため、いざ売ろうと思ってもすぐに買い手が現れてくれるわけではなく、現金化することは難しい=流動性が低いです。資産としての価値はあっても、現金化するには時間がかかるということを覚えておく必要があります。

災害リスク

他の物件にもいえることですが、全ての不動産には災害リスクがあります。特に一棟マンションにおいては、面積も広く、災害で被害を受けると、損害も大きくなりがちということを頭にいれておく必要があります。保険に入ったり、ハザードマップを確認しておくなど、備えておくことが大切です。

正しい知識と備えを持っておこう

マンション一棟買いは、区分マンション投資と比べて金額も大きくなりがちです。管理も大変になってきます。しかし、しっかりと情報と知識を持って臨めば、決して不可能ではありません。ここであげたポイントに気を付けて、ぜひ挑戦してみて下さいね。