不動産投資をするにあたって、1番に考えたいのがリスクヘッジです。一度に動く金額が大きいだけに、最大限リスクは減らしていきたいですよね。そこでお勧めなのが分散投資です。本記事では、分散投資を行いリスクを減らしながら、投資効果を最大限にあげるポイントを解説していきます。
不動産投資で考えられるリスクとは
分散投資を解説する前に、不動産投資において考えられるリスクを解説します。
- 空室リスク
- 家賃滞納リスク
- 金利上昇リスク
- 修繕リスク
- 家賃下落リスク
- 不動産価値減少リスク
空室リスク
空室リスクは、文字通り空室が発生するリスクです。不動産投資にとって、空室リスクは最も発生して欲しくないリスクであるといえるでしょう。空室があれば当然その分の家賃収入は発生しません。アパートなどであれば、1室の空室は問題ありませんが、区分マンションや戸建てで空室が続いてしまうことは絶対に避けたい自体だといえます。
家賃滞納リスク
次に考えられるのが家賃滞納リスクです。なんらかの事情により、入居者より家賃が払われなければ、それは空室と同じです。空室と違って、入居者を代わりに入れることが出来ないと考えると、ある意味では空室リスクより悪い状況といえるかもしれません。
金利上昇リスク
不動産投資ローンは、金利が一定の条件で変化していく変動金利が設定されていることが一般的です。つまり、場合によっては金利が上昇する可能性があるということです。不動産投資は投資金額が非常に大きな投資であり、金利が1%変わるだけでも、数十万円という金額が動くことも決して珍しくありません。
修繕リスク
不動産は生き物です。長く使っていれば傷んできますし、中古物件であればそもそもリフォームが必要です。そして、修繕費用は事前に予測することが難しいです。物件を購入した後、実は大規模な修繕が必要になった、というのは決して珍しい話ではありません。
家賃下落リスク
不動産は時間がたつと価値が下落していきます。新築時にとれていた家賃を10年後、20年後もとることは難しいです。また、家賃は周りの環境に合わせて考える必要もありますが、周辺状況はこちらで左右することはできません。近くにあったコンビニがつぶれたりということでも利便性が下がり、家賃下落リスクに繋がります。
災害リスク
日本は世界でも有数の地震大国です。不動産は地震で大きな影響を受けます。また台風や雪など四季の様々な災害にさらされる可能性があります。特にこれから起こると言われる南海トラフ地震は、非常に大きな被害をもたらす可能性があります。
効果的な分散投資のポイントは！？
有名な格言で、「卵は一つの篭に盛るな」という言葉があります。これは、投資を一か所に集中すると、その投資が失敗するとすべてが失敗してしまいます。そのため、複数に分けて投資を行うということですね。
例えば株式投資であれば、1種類の株式ではなく、複数の株式に投資するといった方法です。では不動産の場合はどのように行えばいいのでしょうか。
エリア（地域）を分ける
不動産投資においては、エリアを分けて投資を行うことで、様々なリスクを軽減することができます。例えば、災害リスクはエリアが異なれば分散できますし、また空室リスクについても、物件を複数所持しておけば減少できます。
大事なことは属性が異なるエリアで複数の物件を持つことです。そうすることでリスクを軽減することができます。
タイプを分ける
タイプを分けることも、不動産投資においては有効な分散投資となります。区分マンションとアパート、中古戸建など、複数の物件タイプを所持することで、そのエリア周辺の状況が変わっても、空室リスクを避けることができます。
築年数を分散
実は築年数が異なる物件を買うことは、分散投資に繋がります。修繕や検査のサイクルというものはある程度決まってくるものです。そのため、築年数を分散させることで、修繕の時期をずらし、出費が重なるという事態を避けることができます。
JREIT（リート）
不動産投資においても、分散投資とは一つの物件ではなく複数の物件に投資する形になります。ただし、そもそも不動産を複数持つことなんてできない。という方もいらっしゃると思います。そんな方にはJREITがお勧めです。
JREITは、不動産投資版の投資信託のようなもので、投資会社を通じて様々な不動産に投資する形になります。様々なタイプの商品がでているので、気になる方はぜひJREITも選択肢にいれてみてください。
リスクを抑えて投資を成功させよう
投資において、リスクヘッジをしておくことは非常に大切です。特に不動産投資は、一度投資を始めるとなかなかやめるということができません。そのため、リスクヘッジを考えながら投資を行うようにしましょう。また、一番はやはりキャッシュを多く残しておくことです。何かあった時でも、キャッシュがあればなんとか乗り越えられます。
やっぱり不動産投資は怖い。そんな風に思ってしまうかもしれませんが、正しい情報があれば不動産投資は最適に行うことが出来ます。しっかりと勉強を重ね、資産形成を行っていただけたらと思います。
