不動産投資を始めることができる年収はいくらぐらいでしょうか？
不動産投資を始めるにあたり、金融機関からローンを借り入れる場合、金融機関は申込人の審査を行います。もちろん、年齢・勤務先・勤続年数・他の借り入れの状況・預貯金など多岐にわたりますが、年収は重要な審査項目です。ここでは、年収別の不動産投資への取り組み方を解説して行きます。
年収300万円台
年収300万円台は、預貯金が数千万円あるなどの特殊な状況でない限り、金融機関から不動産投資ローンを借り入れて現物不動産に投資することは難しい年収です。将来的に年収が上がり、不動産投資ローンを利用して、不動産投資をスタートするための準備期間として、この年収帯の方は、不動産投資信託（REIT)、不動産小口化投資商品、不動産会社の株式など、少額でも不動産関連に投資できるものから始めてみることをお勧めします。不動産投資の知識を蓄積することと、自己資金を貯める、現物不動産投資の準備期間と言えるでしょう。
年収400万円台
年収400万円に入ってくると、一部の金融機関ではローン利用が可能になって来ます。その代わり、自己資金が多めに必要であったり、融資金利が高かったりなど、融資条件が悪くなる場合があります。また、この年収帯ですと不動産投資のリスク（空室、修繕など）が発生した場合、自己資金で対応するのが難しいので、ローンが借りられるとしても現物不動産への投資は避けるべきでしょう。やはり年収300万円台と同様、不動産関連の金融商品への投資をお勧めします。月々の支払いがプラスの物件であれば、年収400万円台でもリスクは低いとのセールストークも聞くでしょうが、やはりある程度の自己資金は備えとして持っておく必要があります。また、年収500万円を超えてくると融資条件が各段に良くなりますので、この年収帯でのローンを利用しての現物不動産投資はあまりお勧めできません。
年収500万円台
金融機関のローンを利用して、現物不動産投資を行うことができる年収の基準は「年収500万円以上」でしょう。年収が500万円を超えてくれば、金融機関の選択肢の幅も増えて、融資条件も良くなります。不動産会社の提携ローンを利用すれば、フルローンが利用出来たり、金利も2％未満であったりと、かなりお得な条件になります。
この年収帯であれば、年収の5～8倍程度の、新築区分マンション、中古区分マンションが投資対象となります。金額帯が安い、築古であったり、地方の物件であれば複数戸を所有することもできますが、まずは、オーソドックスな新築、もしくは、あまり築古でない区分マンションからスタートすることをお勧めします。不動産投資による運用益を狙うよりも、まずは、資産価値が高い物件を取得しましょう。
年収700万円台
年収が700万円台となって来れば、年収の5～8倍程度のローンで、複数戸の区分マンションが購入することができます。また、アパート投資なども視野に入ってきますが、今はアパート投資のローンは審査と融資条件が厳しいので、区分マンションの方がお勧めです。金融機関も不動産会社の提携ローン以外にも、自身で都市銀行や地銀・信金などの金融機関と交渉して、より良い条件のローンを探すことができます。
複数戸の区分マンションを保有するのであれば、リスク分散のために場所や築年数を変えてみるのも良いでしょう。1件目に投資した物件の利回りが低いことから、2件目は高利回りを狙って、地方や築古の物件に投資する方もよく見られますが、この年収帯であれば、引き続き、目先の利回りよりも資産価値が高い物件を複数保有することを目指しましょう。
年収900万円台
年収900万円台は、年収の5～10倍程度のローンを利用することができます。返済ペースに余裕があれば、融資期間は短くなりますが、都市銀行から1％台前半での借り入れも狙うことができます。1億円分の物件を購入することも可能なので、複数の区分マンションやアパートが新築・中古どちらでも購入することができ、投資の選択肢も大きく広がってきます。逆に投資の自由度が高いため、慎重さに欠けた投資をしがちな年収帯でもあります。いきなり、新築アパートを購入したものの、そのローン負担が重荷になり、次のローンが付かなくなってしまったようなケースも聞きます。
この年収帯を超えてくると、節税効果を狙った不動産投資も可能になって来ます。ご自身の投資の目的やリスク許容度を考え、不動産投資のポートフォリオを構築しましょう。不動産投資以外の資産運用（株式、債券など）も研究・検討しましょう。
年収1,200万円以上
年収1,200万円以上となると、年収の8～20倍程度のローンを利用することができます。この年収帯であれば、個人で投資する他、法人を設立し、不動産投資会社を運営することで節税や資産形成を図る選択肢も出てきます。それぞれのメリット・デメリットを比較し、必要あれば、税理士などのアドバイスの下、投資を進めることになります。
資金調達は、都市銀行・信託銀行がメインとなり、不動産会社の提携ローンを使う必要も無くなってくるので、仲介会社を通じて物件を購入することが多くなるでしょう。そうなって来ると自身で金融機関や売主・仲介会社と交渉することになるので、不動産投資にかかる時間や手間は増えてきます。
新築・中古区分マンション、アパートを複数購入することができ、アパートでも木造だけでなく、鉄骨造、鉄筋コンクリート造なども検討範囲に入ってきます。不動産のポートフォリオとして、資産形成を図る部分、収益を得る部分、節税効果を得る部分の比率を決めて投資を行いましょう。あまり、収益と節税に偏り過ぎるのはお勧めできません。また、現物不動産だけでなく、分散投資として外貨、外国株式・債券や国内株式・債券、もしくは投資信託などにも投資するようにしましょう。保有資産の全てが不動産で、かつ、ハイレバレッジというのはリスクが高すぎます。ある程度の自己資金（1～5割）を入れて、レバレッジ比率は低くする方が安全です。本業が高収入な方は、不動産投資だけに頼ることなく、ご自身の収入でも一程度の資産形成はできます。
まとめ
ローンを利用して現物不動産投資をスタートできる年収の目安は500万円です。もちろん、年収の他、勤務先・勤続年数・年齢などの審査項目がありますので、500万円あれば誰もがスタートできるということではありません。
年収によって、資金調達の状況は変わってきますので、不動産投資への取り組み方も違ってきます。ご自身の年収と預貯金の状況をよく理解したうえで、無理のない不動産投資をスタートさせましょう。
